На актуальные вопросы жителей ЖК Ильинский в сфере ЖКХ и управления МКД отвечает

Козлова Анжелика Ивановна, эксперт

Профессиональный управляющий (квалификационный аттестат № 050-003706 от 13.02.2020 года, сроком до 12.02.2025 года – деятельность по управлению многоквартирными домами).

Консультант по вопросам управления недвижимым имуществом организаций всех форм собственности на территории Московской области (организация работы УК и ТСЖ, разработка стандартов управления, договоров управления, формирование кадровой политики, взаимодействие с надзорными и контрольными органами, проведение общих собраний, и т.д.).

Опыт практической деятельности: Свыше 15 лет работы в сфере ЖКХ, большой опыт в сфере управления городскими и загородными жилыми комплексами разного уровня комфортности, группами управляющих компаний с общей площадью жилого фонда свыше 1 млн кв.м, руководство компаниями в сфере строительства и капитального ремонта объектов социально – бытового назначения. Построение технологического процесса управления, организация управленческого учета и бюджетирования, консолидация, развитие дополнительных направлений деятельности УК (клининг, вывоз мусора, охрана, консьержная служба, видеонаблюдение и т.д.)

Образование: инженер – технолог, юрист, магистр по направлению Сервис в ЖКХ.

Дополнительное образование: Бухгалтерский учет. Основы управленческого учета и бюджетирования.

Задать вопрос эксперту можно по почте: Этот e-mail адрес защищен от спам-ботов, для его просмотра у Вас должен быть включен Javascript

Вопрос № 1.  Есть ли в нашем доме Совет?

Ответ: Протоколом № 1 от 07.09.2019 г. было оформлено решение собственников об избрании Совета МКД в составе:

- Кириловский Д.Н. кв.25;

- Зорин Е.В. кв. 101;

- Кабанов Л.Ю. кв. 104;

- Кускова А.Н. кв. 123;

- Шепелева Е.В. кв. 114;

- Гаврилова Ю.С. кв. 141;

- Климов В.Г. кв. 158

Председатель Совета МКД – Кускова А.Н.

Совет был выбран на 1 год, но если не было проведено другого общего собрания собственников, полномочия продлеваются автоматически.

Вопрос № 2.  Почему в доме назначена временная управляющая организация? Имеет ли право Администрация назначать такую организацию?

Ответ:  Управляющая организация ООО «Алекрус» отправила в адрес Администрации, ГЖИ, Совета МКД, собственникам уведомление о расторжении договора управления (б/н от 29.06.2020 г.).  Основания для расторжения –  низкая платежная дисциплина, состояние крышной котельной, состояние которой не было указано в конкурсной документации.

                Многоквартирный дом перешел в статус дома, где не определена управляющая организации.

                В соответствии с ч.17 ст. 161 ЖК РФ, Федеральным законом от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ», постановлением Правительства РФ от 21.12.2018 № 1616 «Об утверждении правил определения управляющей организации для управления многоквартирным домом, в отношении которого собственникам помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления таким домом или выбранный способ не реализован, не определена управляющая организация и о внесении изменений в некоторые акты Правительства РФ», Администрацией было принято правомочное решение об определении временной управляющей организации.

Вопрос № 3. Почему именно АО «Раменская УК»?

Ответ: Данная организация находится в перечне организаций для временного управления многоквартирных домов, расположенных на территории Раменского городского округа Московской области.

Вопрос № 4. На каком основании дом был внесен в реестр лицензий АО «Раменская УК?

Ответ: На основании Постановления № 5598 от 06.07.2020 ГЖИ МО внесла изменения в лицензию АО «Раменское УК», данная информация внесена в информационную систему ГИС ЖКХ.  Начало управления – 01.08.2020 г.

Вопрос № 5. Должна ли АО «Раменская УК» заключать договор управления с собственниками жилых/нежилых помещений в многоквартирном доме?

Ответ: Нет.АО «Раменская УК» работает на основании Постановления и утвержденного заместителем Главы администрации Раменского городского округа Перечня обязательных работ, услуг по управлению многоквартирного дома, содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. Но в любом случае вся деятельность АО «Раменская УК», регламентируется ЖК РФ, ГК РФ, нормативно – правовыми актами. Если речь идет о типовом договоре, то он должен быть размещен на сайте АО «Раменское УК».

Вопрос № 6. Обязана ли АО «Раменская УК» осмотреть общее имущество собственников помещений многоквартирного дома?  Обязанность согласования времени и даты осмотра с собственниками помещений.

Ответ: АО «Раменская УК» обязана осмотреть общее имущество собственников и составить соответствующий акт с отражением состава и состояния общего имущества собственников помещений многоквартирного дома на дату 01.08.2020 г. Осмотр производится комиссионно, с участием собственников помещений МКД в лице Председателя Совета МКД. Дату и время сообщают заранее, назначить осмотр на поздний вечер или выходной день – это добрая воля управляющей организации, а не обязанность. Клиентоориентированность – это элемент конкурентной борьбы, в данном случае об этом речь не идет.

Вопрос № 7. Какие документы должны быть у АО «Раменская УК» для управления нашим домом?

Ответ: Председателю Совета МКД необходимо проконтролировать передачу технической и иной документации по многоквартирному дому от предыдущей организации. Передача должна быть оформлена соответствующим актом – приема передачи. В случае не передачи технической и иной документации АО «Раменское УК» необходимо обращаться в ГЖИ МО, в случае потери документов необходимо их восстанавливать.

Вопрос № 8. Можно ли Председателю Совета МКД согласовывать использование общего имущества собственников (колясочные, нежилые помещения и т.д.).

Ответ: Принимать решения по использованию общего имущества  - полномочия общего собрания собственников.

                Протоколом № 1 от 07.05.2019 г. – Вопрос № 7 Передача нежилого помещения в пользования Совета МКД, размещение и места хранения копий технической документации, актов выполненных работ, журналов регистрации жалоб, ключей от помещений и т.д. Решение принято и может быть  реализовано.

Но если речь идет об использование общего имущества собственников МКД иными (третьими) лицами, то решение принимается 2/3 голосов от общего числа голосов собственников в МКД.

Вопрос № 9. Будет ли произведена экспертиза котельной? Какой тариф на содержание общего имущества будет применен? 

Ответ: В Перечне обязательных работ, услуг по управлению многоквартирного дома, содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, утвержденному Постановлением № 5598 от 06.07.2020 г. определены виды работ по реконструкции котельной, а также тариф (рассчитанный на 1 год – 14,36 руб./кв.м. и 3 года -4,79 руб./кв.м.), экспертиза не предусмотрена.  Реконструкция котельной не может быть включена в перечень обязательных работ. Для реконструкции котельной необходимы соответствующие решения собственников по определению видов и объемов работ, стоимость этих работ, источник финансирования, форма оплаты, включения целевого сбора в единый  платежный документ, сумма с 1 кв.м.

Тариф на содержание и ремонт общего имущества, который АО «Раменская УК» законно может выставить в ЕПД – 44,97 руб. на 1 кв.м. При этом необходимо понимать, что никаких работ по реконструкции котельной предприниматься не будет.

Вопрос № 10. На что еще необходимо обратить внимание в переходный период?

Ответ: Необходимо зафиксировать показания общедомовых приборов учета, их работоспособность (наличие паспортов и поверки), иначе ресурсоснабжающая организация не примет их к расчету и будет начислять по нормативу.

Необходимо Совету МКД в лице Председателя включится в процесс подготовки МКД к отопительному сезону. Учитывая, что АО «Раменская УК» пришла на дом только в августе, то речь о текущем ремонте уже не идет, необходимо провести работы по подготовке крышной котельной, общедомовым приборам учета, уборке чердачных помещений и подвала, устранение причин подтопления, проведение работ по дератизации и дезинсекции, доводчики на входных группах, опрессовка систем, промывка и т.д.). Подписание паспорта готовности объекта к осеннее – зимнему сезону. От имени собственников – только законно избранный Председатель Совета МКД.

Вопрос № 11. Как производить начисления взносов на капитальный ремонт на специальный счет?

Ответ: На общем собрании собственников помещений многоквартирного дома было принято решение об открытии специального счета на дом и утвержден владелец данного счета – региональный оператор.

Специальный счет открыт в ПАО «Сбербанк». Владелец счета - НО «Фонд капитального ремонта общего имущества МКД».

Вы выбрали владельцем специального счета - НО «Фонд капитального ремонта общего имущества МКД», который и обязан заниматься начислениями, для этого достаточно было написать соответствующее письмо в ФКР МО и приложить документы подтверждающие открытие такого счета и Протокол общего собрания.

Но в Вашем Протоколе принято решение о том, что начислением взносов на капитальный ремонт будет заниматься управляющая организация ООО «Жуковская Управляющая Компания», которая так и не приступила к управлению. Данное решение в принципе ничтожно, так как управляющая организация может начислять только в том случае, если она является владельцем счета.

Поэтому предъявив данный Протокол возможны риски, что ФКР МО его не примет, потому что Вы в принципе ставили на голосование вопрос, заведомо неправильный. С другой стороны, возможно, его  исполнит, потому что по принципиальному вопросу – «владелец спецсчета» Вы приняли решение. Это на усмотрения владельца спесчета.

Для примера:Вы выбрали управляющую организацию ООО «Ромашка», а начисление и получение денежных средств поручили ООО «ЖУК».

Вопрос № 12. Какие варианты у собственников помещений в многоквартирном доме  в части управления своим общим имуществом?

Ответ: Собственникам, необходимо определиться, какой способ управления их домом для них предпочтителен.

Если речь идет о способе – управляющая организация, то необходимо сделать свой выбор и провести соответствующее собрание с актуальной повесткой дня.

Если речь идет о способе – Товарищество собственников недвижимости, провести собрание, зарегистрировать юридическое лицо, и самим управлять своим домом.