Способ управление многоквартирным домом Опции

[gari]

Согласно ЖК есть три способа управления домом:
1. Непосредственное управление собственниками квартир(Когда договора на обслуживание и ком.услуги, каждый собсвен. заключает сам или через доверенное лицо из числа собствен.)
2. Управление ТСЖ,ЖК и ЖСК.(Собствен. доверяют право заключения договоров на поставку ЖКУ ТСЖ)
3.Управление управляющей организацией.(Собствен. доверяют управление домом управляющей компании и УК заключает договора на поставку ЖКУ.

Сейчас мы находимся перед выбором способа управления нашим домом,хотелось знать ваше мнение.

Я думаю нужно выбирать УК ,допустим "Кулон", сроком на 1 год,если УК заслужит наше доверие то договор продлить.А за газ и электричество платить отдельно.

[Федоров]

Полностью согласен! В дальнейшем при необходимости мы сможем перезаключить этот договор с любой другой УК (надеюсь не потребуется). ТСЖ и пр. подразумевают дополнительные затраты финансов на содержание бухгалтерии и управляющего органа, а так же времени на его создание. В конце концов его создать никогда не поздно. А от беспредела надо уходить сейчас, и чем быстрее, тем лучше!
За газ и электричество можно было бы платить отдельно, только нету газа. И с электричеством пока не все понятно. Договора ведь энергетики с нами не заключают. Так лучше может попросить новую УК, помочь нам решить все эти проблемы? Раз уж мы им доверяемся, давате доверяться. На их стороне опыт и связи.

[Роман]

Основная мысль - первоначально мы должны выйти из КРИЗИСНОЙ ситуации.
В связи с этим - думаю так:
1. Форма управления - Непосредственное управление собственниками квартир.
В последствии, после выправления ситуации, вернуться к вопросу организации ТСЖ.

2. Скорейшая смена УК. Моё мнение - "Кулон".
Т.к. основной фактор - время, считаю, что ВСЕ возможные услуги пока необходимо получать через них.
В последствии можно рассмотреть более оптимальную схему.

[eugene]

я тоже ЗА поэтапное решение для ускорения вопроса...
Для начала остановится на непосредственном управлении собственниками квартир. К вопросу о необходимости создания ТСЖ вернуться позднее...
Кому интересно я тут нарыл кое что в интернете:

 3form.doc ( 50,5 килобайт ) Кол-во скачиваний: 6734

 Управление_многоквартирными_домами.doc ( 89 килобайт ) Кол-во скачиваний: 697


Для того, что бы принимать решение по поводу выбора управляющей компании (Кулон, либо еще кто то) хотелось бы попросить рабочую группу дать возможность собственникам квартир ознакомиться с возможными вариантами заранее (до совещания 13 декабря) . Неплохо было бы получить краткую информацию о претенденте с комментариями/рекомендациями рабочей группы.

Для меня одним из основным критериев выбора управляющей компании, помимо естественно денежного вопроса, будет насколько сможет управляющая компания гарантировать бесперебойное энергообеспечение, особенно в период перехода прав управляющей компании.

[Гость_Rustam_*]

Думаю надо попробовать "Кулон", много хорошего слышал о них. Поменять всегда можно.

[us131]

Для начала остановится на непосредственном управлении собственниками квартир.

Для нас определяющим фактом должжна служить передача всех договоров (если они есть) на подключения и разграничения в надежные руки. Иначе мы попадаем на БОЛЬШИЕ деньги. В Вашем случае ныняшняя УК по ЖК РФ "...обязана передать техническую документацию...в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме."(ст.162, п.10).
Надо быть реалистом. Наибольшие шансы на передачу договоров у нас есть, если мы выберем УК, имеющую авторитет на этом рынке, или если УК будет выбрана путем аукциона, проведенного администрацией Раменского района.

[Андрей]

я считаю наиболее приемлемой формой управления нашим домом - "общее собрание собственников", т.к. при всех плюсах и минусах ТСЖ имеет один очень существенный, с моей точки зрения, недостаток. А именно: для принятия любого решения в рамках ТСЖ необходимо присутствие минимум 2/3 участников, а в рамках "общего собрания собственников" нужно всего 1/2 участников. Опыт различных собраний и мероприятий подсказывает, что основная масса людей на редкость неорганизованна и, в нашем случае, достаточно занята работой (дела, командировки, отпуска и все такое). По-этому принятие различных важных решений будет растягиваться во времени, от чего мы все будем страдать.

[us131]

Такого способа управления нет. Почитайте выдержки из ЖК в разделе "Официальная информация"

[Андрей]

Такого способа управления нет. Почитайте выдержки из ЖК в разделе "Официальная информация"

внимательно читаем ЖК РФ: "Статья 164. Непосредственное управление многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме

1. При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений в таком доме заключают на основании решений общего собрания указанных собственников. При этом все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров.

2. Договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени.

3. На основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, осуществляющих непосредственное управление таким домом, от имени собственников помещений в таком доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений в таком доме или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений в таком доме."

[Стрижак Ольга]

"Статья 44. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме

1. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом."
...
"Статья 161. Выбор способа управления многоквартирным домом
...2. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3) управление управляющей организацией."

Без вариантов.

[gari]

При выборе способа непосредственного управления собственниками, возникает ряд вопросов.
1.Выбор представителя из числа собственников для передачи дел от УК(с опытом работы в этой сфере),техническая документация,акты разграницений балансовой принадлежности и т.д.
2.Заключение договоров с каждым поставщиком ЖКУ 1,2,3,.......10.
3.Кто будет охранять,убирать территорию,обслуживать внутридомовые сети, лифты, газовую котельную?

В случае выбор УК,данные вопросы решаються с ее помощью. Можно указать, в договоре с УК, что отдать УК, а чем управлять нам(собранию).

[us131]

Типовой договор с УК на примере КУЛОНА можете посмотреть в разделе "официальная информация".
Общее собрание выбирает один из 3-х способов и если выбрано управление через УК, то все вопросы решает УК на основе договора. А вот с договором стоит поработать юристам из числа жильцов перед его подписанием. Но в любом случае собрание ничем не управляет, оно выбирает способ управления.

[nabespalova]

Кто-нибудь в курсе.. на чьём балансе сегодня находится наш дом???

[gari]

Кто-нибудь в курсе.. на чьём балансе сегодня находится наш дом???

ООО "ГарантияСтройЭксплуатация" .

[Федоров]

У меня несколько вопросов к инициативной игруппе в свете последнего собрания:
1. В ходе обсуждений выше в этой теме, несколько человек ( в том числе и я), высказались за смену УК без создания ТСЖ. На собрании же данный вариант не рассматривался вовсе. Почему?
2. Допустим есть очень веские причины в пользу создания ТСЖ, о которых я не знаю. О них можно было бы сообщить здесь в процессе нашего обсуждения. Создается впечатление что форум живет своей жизнью, инициаливная группа своей. Боюсь так нам будет трудно что-то создать.
3. Опять же выше в форуме вопрос проходил. Хочется получить на него ответ. ТСЖ подразумевает определенные затраты на себя - управление, возможно содержание помещения, бухгалтерия, налоги, хозрасходы и прочее. Понятно что это все ляжет на нас. Сколько это будет стоить????
4. Мы имеем мощный ресурс в виде этого сайта (огромоне спасибо тем кто его создал). Почему бы инициативной группе не освещать здесь ход своих мыслей? Я прекрасно понимаю что нас много и на всех не угодишь. Но, тем не менее, мы имеем право на свое мнение. В конце концов, если эти мнения разделяются, давайте проводить предварительное обсуждение и опрос здесь, а потом уже выносиить его на собрание. В таком случае само по себе собрание использовать не для того чтобы просто посмотреть друг на друга и поговорить, а для принятия решений имеющих юридическую силу. Полагаю что это поможет съэкономить кучу времени, а мы все ( в смысле жильцы) будем понимать что реально участвуем в в судьбе совего дома!

[тишина]

еще один вопрос к инициативной группе:

в Документах для заочного голосования есть листок с уже готовым "Решением собственника помещения", где

в п.3 Определение состава правления - выбор 5 человек из 5 человек.
п.5 члены счетной комиссии - 3 из пяти выбранных в п.3
т.е. получается, что трое членов счетной комисии будут подсчитывать голоса, отданные за них же?

это нормальная практика?

по объективным причинам, меня не было на последнем собрании и, возможно, все представленные кандидатуры проходили подробное обсуждение?

[Федоров]

В догонку. Мысли вслух на тему ТСЖ. Если я в чем-то неправ, поправьте полжалуйста.
Договора с подрядчиками заключаются напрямую от ТСЖ. Соответственно платит за них тоже ТСЖ (оплата за третье лицо не приветствуется законом). Соответственно ТСЖ должно собрать деньги с жильцов. Для этого придется создать расчетный центр, для выписки квитанций, учета платежей и сверки взаиморасчетов. Люди не всегда отдают деньги добровольно и вовремя, тем более в кризис. Выходет в штате должен быть юрист, чтобы писать претензии и представлять ТСЖ в судах.
Получается контора со штатом порядка 5 человек. Для нее нужен офис, оргтехника, программное обеспечение и его обслуживание и, безусловно, квалифицированный персонал, который вряд ли станет работать за зарплату консьержки. Есть подозрение что мы будем платить в таком раскладе несколько больше чем нам предлагают сейчас.... А зачем???
А решение о простой смене УК мы могли принять голосованием еще на первом собрании. И "Кулон" уже сейчас возможно вступал бы в свои права. За каждый день нахождения в Гарпнтии сервис нам начисляют деньги. Полагаю заплатить их рано или поздно придется, они подадут в суд.
Так чего же мы ждем и куда идем, господа???

[us131]

Попробую ответить на последние письма.
1.Как вы, видимо, знаете на собрании 29 ноября рабочая группа выдвигала предложение о замене УК. За две недели между собраниями было проведено несколько встреч с руководителями управляющих организаций КУЛОН ЖКУ, ЖКХ СЕРВИС, ИЛЬИНСКОЕ ПТО КХ. Резюме: никто из них не готов брать на обслуживание наш комплекс в нынешнем состоянии - пугают недоделки и перспектива проведения "разборок" с ГарантиейСтрой. С удовольствием будут заниматься нашим домом, если эти проблемы кто-то решит. Кроме нас самих это никто не сделает.
2.Мы пришли к этому выводу буквально накануне собрания 13 декабря. Время сейчас не на нашей стороне: кризис во взаимоотношениях с "Жбанковой и УК" усиливается, на носу новогодние каникулы, а регистрация ТСЖ занимает около 1,5 месяцев. Поэтому мы привлекли грамотного юриста и успели подготовить к собранию документы, которые сейчас вывешены в разделе "официальная информация".
3.В состав правления предлагаются, фактически, члены рабочей группы. Во-первых, это, практически, единственные люди, которые уже в течение года занимаются проблемами всего нашего дома, а не только своей квартиры. Их Вы видите на каждом собрании и что-то о них знаете (краткие биографии мы на днях разместим на форуме). Вы можете видеть по присутствию на собраниях активность основной части жильцов. А уж потратить свое личное время на какие-то мероприятия среди недели вообще желающих не находится. Во-вторых, согласно Устава, правление - орган избираемый, собрание его может сменить в любой момонт.
4.Затраты на ТСЖ будут. Размер еще не определен, думаю, для этой цели будет привлечен специалист. В любом случае, общие расходы жильцов на статью "обслуживание" будут меньше, чем у "Жбанковой и УК". Причем, все статьи расходов будут прозрачны и обсуждаемы, согласно Устава.
5.Если Нина Вячеславовна кв.107 согласна, то она будет участвовать в подсчете голосов.
6.(Федорову) ТСЖ может нанять ту же УК с их штатными сотрудниками для решения всех этих вопросов. Но, ТСЖ может ограничить круг услуг, предлагаемый конкретной УК, и нанять для решения определенных задач специализированные фирмы (например, охрана).

[тишина]

с большим удовольствием!
спасибо, Юрий, за предложение!

и еще, я с удоовольствием найду время, чтобы помогать в решении других проблем, чем смогу.

думаю, многие собственники согласились бы помочь, если бы знали побольше о действиях инициативной группы.
какие шаги предпринимаются, какие результаты получены, что еще необходимо сделать?
мы же не знаем никаких подробностей, откуда нам знать, кто и чем может помочь?

по специальности я экономист, возможно требуется помощь с расчетами Затрат на ТСЖ? пусть даже предварительных
на форуме уже зарегистрировано человек 40, наверняка многие моли бы помочь!

предлагаю подробнее освещать проблемы, пути их решения и достигнутые результаты на форуме.

Нина Вячеславовна кв.107

[us131]

Нина Вячеславовна, спасибо за предложение. Мы обязательно Вас привлечем к работе. На всякий случай пришлите свой контактный телефон Ольге.