Договор управления домом между ТСЖ и собственником, (для не членов ТСЖ) Опции

[us131]

Предлагаем всем собственникам помещений в ЖК Ильинский, не являющимся членами ТСЖ Ильинское, подписать договор на управление домом.

Причина редактирования: В договор вненсены изменения

Прикрепленные файлы

 Договор_ТСЖ_Ильинское_собственник_утверждено.doc ( 102 килобайт ) Кол-во скачиваний: 1932

 

[Роман]

Добрый день.

Замечания по договору:
п.1.1.3
«...Переложение обязательств на Исполнителей и иных лиц не освобождает ТСЖ от ответственности по настоящему Договору»

Нигде в договоре не увидел пункта про ответственность ТСЖ за что-либо.

п.2.2
«Перечень оказываемых ТСЖ услуг и работ по управлению, содержанию и выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме, указан в Приложении № 1 к настоящему Договору»

В Приложении «Примерный перечень работ...». Примерный – это ни о чем. Необходимо заменить на «Минимальный перечень работ…»

п.3.2.3. «В случае не внесения Собственником платы в течение продолжительного периода времени в установленном законом порядке произвести отключение помещения от предоставления коммунальных услуг»

«…продолжительного периода» - это ни о чем. Заменить на «Установленного законом периода»

п.3.3.3 «Ежемесячно вносить плату за услуги по эксплуатации, управлению многоквартирным домом, коммунальные услуги не позднее 10 (десятого) числа месяца, следующего за расчетным»

Изменить на «… не позднее 10 рабочих дней с момента предоставления ТСЖ платежных документов»

п.4.9 «При предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, изменение размера платы за коммунальные услуги определяется в порядке, установленном Правительством Российской Федерации»

«… установленную продолжительность» заменить на «установленную действующими нормативными актами».

[sav]

По пункту 3.2.6 рассматриваемого договора:

3.2.6. По согласованию с Общим собранием ТСЖ надстраивать, пристраивать за счет собственных средств к существующим строениям жилые и нежилые помещения, которые становятся собственностью ТСЖ.

Хотелось бы услышать от членов правления ТСЖ, что имеется ввиду?

И как это согласуется с п.3 ст.36 Жилищного кодекса РФ - Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

И разве в компетенции Общего собрания ТСЖ принимать такие решения?

[sav]

Уважаемые члены правления ТСЖ, кто-нибудь из Вас объяснит, как пункт 3.2.6 при его откровенном противоречии действующему законодательству оказался в Договоре управления нашим домом?

Для наглядности прилагаю судебный акт, которые иллюстрирует подход судов к "постройкам" и "надстройкам" к существующим строениям многоквартирного жилого дома, на территории к нему прилегающей. Тоже касается "построек" и "надстроек" в местах, предназначенных для обслуживания более одного помещения в доме, таких как крыша, технические подвалы и т.п.

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СКО от 15.02.2007 N Ф08-7065/2006 по делу N А53-4239/2006-С4-32
Товарищество собственников жилья (ТСЖ) обратилось с иском о признании недействительным договора об участии ответчика в инвестировании строительства котельной. Суд установил, что здание котельной было расположено на земельном участке, относившемся к жилому дому, в непосредственной близости от его стены. По мнению суда, следствием оспариваемого договора являлось выбытие из состава общей долевой собственности владельцев квартир не только здания котельной, но и земельного участка под ней, что противоречило п. 1 ст. 36 ЖК РФ и ст. 16 ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации".
В соответствии с частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения дома, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, а также земельный участок, на котором расположен данный дом и иные предназначенные для его обслуживания, эксплуатации и благоустройства объекты, расположенные на указанном земельном участке. Согласно статье 16 вводного Закона земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, подлежит переходу бесплатно в общую долевую собственность собственников квартир.

Полный текст документа:  ПОСТАНОВЛЕНИЕ_ФАС_СЕВЕРО_КАВКАЗСКОГО_ОКРУГА_от_15_02_2007_N.rtf ( 12,37 килобайт ) Кол-во скачиваний: 1219

[us131]

Ответ юристов по п.3.2.6.

Прикрепленные файлы

 ответ_Договор_с_собственником__1_.doc ( 37 килобайт ) Кол-во скачиваний: 1324

 

[sav]

Уважаемое правление ТСЖ, данный ответ юристов выглядит, мягко сказать, нелогичным.
Ответ юристов: "Таким образом, если Общим собранием будет утверждено, что ТСЖ может осуществить пристройку или надстройку к существующим строениям, т.е. будет создано обособленное нежилое или жилое помещение, не обладающее признаками общего имущества, ТСЖ как юридическое лицо вправе в установленном законодательством порядке зарегистрировать право собственности."

1. При стоительстве нашего ЖК проектом были предусмотрены жилые, нежилые помещения и общее имущество.
Соответственно, жилые и нежилые помещения после сдачи дома в эксплуатацию были оформлены в частную собственность инвесторов. Все общее имущество, по закону, подлежит оформлению в общую долевую собственность собственников квартир.
Таким образом, на текущую дату все, что не оформлено в частную собственность является общей собственностью собственников квартир.

2. По Жилищному кодексу ничего пристоить или надстроить к многоквартирному дому так, чтобы не уменьшилась при этом площадь общего имущества дома - невозможно, т.к. либо уменьшится полезная площадь земельного участка (общее имущество) либо уменьшится площадь иных общих помещений дома.

3. ТСЖ - это отдельное юридическое лицо, Общее собрание ТСЖ - это орган управления этого юридического лица.
Общее собрание ТСЖ вправе принимать решения в рамках своей компетенции за ТСЖ и обязательные для ТСЖ.

4. Для того, чтобы что-то построить на общем имуществе собственников жилого дома по Жилищному кодексу РФ требуется согласие всех собственников квартир данного жилого дома, т.к. при таком строительстве уменьшается общее имущество собственников.
У Общего собрания ТСЖ нет полномочий ограничивать права собственников квартир, установленные законом, в данном случае Жилищным кодексом РФ.

Приведу простой пример: Если Общее собрание ТСЖ примет решение построить что-либо на земельном участке соседнего детского садика, разве без согласия собственника этого земельного участка ТСЖ имеет право это делать?
Нет, т.к. для начала такого строительства требуется, прежде всего, согласие собственника земельного участка.

Уважаемое правление ТСЖ, нужно внимательнее относится к выбору юристов, иначе такими советами они подведут Вас под статью - например, 159 статью Уголовного кодекса РФ (мошенничество).

[Jolly wind]

Спасибо SAV за то, что заметили и прокомментировали ошибку в п. 3.2.6. Договора. Администратор сайта в скором времени исправит эту ошибку.

[us131]

Замечания по тексту договора учтены.
В первом сообщении этой темы размещен окончательный вариант договора.
Спасибо за ваше участие в обсуждении.

[us131]

Ввиду наметившейся в последнее время тенденции подписывать договор управления членами ТСЖ, хочу еще раз пояснить:
договор на управление необходимо заключать собственникам, НЕ ЯВЛЯЮЩИМСЯ ЧЛЕНАМИ ТСЖ. Членам ТСЖ этого делать не надо!

[Гость_titikaka_*]

Уважаемое правление ТСЖ!
Изучаю договор управления для не членов ТСЖ .

Вижу, что в нем отсутствует раздел "Порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией её обязательств по договору управления", являющийся обязательным требованием п.3 ст. 162 ЖК РФ.

Исходя из этого у меня возник вопрос, как же я буду осуществлять контроль без этого раздела в договоре управления.

Могу я предложить Вам для подписания усовершенствованный договор управления? Или Вы настаиваете на типовом?

[sav]

Могу я предложить Вам для подписания усовершенствованный договор управления? Или Вы настаиваете на типовом?

да, конечно, предлагайте изменения.

[Гость_titikaka_*]

Могу я предложить Вам для подписания усовершенствованный договор управления? Или Вы настаиваете на типовом?

да, конечно, предлагайте изменения.

Разъясните, пожалуйста,
0. Договор управления для не членов ТСЖ отличается от Договора управления для членов или нет? Если да, то чем?
1. Существует ли отдельный Договор по предоставлению коммунальных услуг?
2. Если нет, то не будет ли правильным добавить в название Договора управления МКД еще предоставление коммунальных услуг.
3. Почему в обсуждаемом Договоре управления договаривающиеся стороны - собственник и ТСЖ, а исполнители - ресурсоснабжающие организации?
Из-за некорректности или путаницы определений, получается, что ресурсоснабжающие организации исполняют функции управления домом, а ТСЖ - ?
4. В соответствии с пп. 1,2,3 Правил предоставления коммунальных услуг (ПП №307) ИСПОЛНИТЕЛЬ - это ТСЖ, предоставляющее коммунальные услуги путем приобретения коммунальных ресурсов, и и отвечающее за обслуживание внутридомовых инженерных систем. РЕСУРСОСНАБЖАЮЩАЯ организация - ор. лицо, осуществляющее продажу коммунальных ресурсов. Это действующее законодательство. А в нашем Договоре усматривается противоречие с ним.
5. Жилищный Кодекс (ст.137,138, 162 и др.) также второй стороной Договора управления МКД указывает ТСЖ, если оно самостоятельно занимается управлением МКД.

ВЫВОД: ВСЕ-ТАКИ ИСПОЛНИТЕЛЬ ПО ДОГОВОРУ - ТСЖ.
(При согласии с выводом сами напрашиваются изменения.)

[us131]

Разъясните, пожалуйста,
0. Договор управления для не членов ТСЖ отличается от Договора управления для членов или нет? Если да, то чем?

Разъяснение тремя постами выше.

[Гость_titikaka_*]

В соответствии с ЖК РФ в договорах с ресурсоснабжающими организациями выступает в качестве представителя собственников помещений в доме.

Укажите, пожалуйста, конкретную норму

[Гость_titikaka_*]

ТСЖ коммунальные ресурсы не предоставляет. Коммунальные ресурсы предоставляют Вам ресурсоснабжающие организации, функции ТСЖ - это только перечисление за них денег в ресурсоснабжающие организации.
В соответствии с ЖК РФ ТСЖ в договорах с ресурсоснабжающими организациями выступает в качестве представителя собственников помещений в доме.

Получается, что в Договоре управления МКД Я как собственник договариваюсь с моим же представителем в лице ТСЖ.
Именно сейчас прошу Вас обратиться к п.3 Правил предоставления ком. услуг (ПП №307)

[Jolly wind]

ТСЖ коммунальные ресурсы не предоставляет. Коммунальные ресурсы предоставляют Вам ресурсоснабжающие организации, функции ТСЖ - это только перечисление за них денег в ресурсоснабжающие организации.
...
Получается, что в Договоре управления МКД Я как собственник договариваюсь с моим же представителем в лице ТСЖ.

Объясню простым языком на примере воды.
Воду для нашего дома поставляет "Канал-Сервис". Для жителей дома (для мытья, питья, котельной, уборки территории, полива газонов и т.д.) отпускается энное количество воды, и соответственно столько же воды отводится из дома. Общее количество поставленной воды измеряется общедомовым счетчиком. Далее для тех квартир, в которых установлены счетчики, учет ведется согласно показаний этих счетчиков. Часть оставшегося количества воды (разница между показаниями общедомового счетчика и квартирными счетчиками, минус общедомовые нужды по формуле) распределяется между квартирами, в которых счетчики не установлены, а часть количества воды, используемой на общедомовые нужды, относится на все квартиры.
Есть расценка за поставу воды, и расценка за водоотведение.
"Канал-Сервису" не интересно вести раздельный учет: для мытья, питья, котельной, уборки территории, полива газонов и т.д., хотя бы потому, что для такого учета надо дополнительные ресурсы, что в свою очередь вызовет увеличение себестоимости услуги и т.д.
Собственникам не интересно вести раздельный учет, какой воды сколько куда пошло и сколько надо заплатить, хотя бы потому, что бы не тратить на это время - экономия сомнительная, гораздо больше можно заработать на основном месте работы.
Поэтому, что одной стороне, что другой, нужен представитель, которого выбирают собственники, в нашем случае ТСЖ, который представляет интересы сторон и выполняет работы, которые неинтересны ни поставщику ресурса, ни жителям.
Плата за воду и водоотведение идет отдельной строкой, плата за:
- представление интересов (заключение договора, разрешение спорных ситуаций и т.д.)
- ведение учета
- обслуживание оборудование
- накопление фондов
и т.д. входит в строку обслуживание.
Собственники и представитель собственников - ТСЖ, в договоре оговаривают: что, кто, когда, за что делает и т.д.

[Гость_titikaka_*]

Укажите, пожалуйста, конкретную норму

в ЖК РФ четко сказано, что порядок оплаты коммунальных ресурсов в домах, которыми управляет ТСЖ, определяется органами управления ТСЖ (ст.155 ЖК РФ, глава 6 ЖК РФ).
Уставом ТСЖ определен такой порядок, что ТСЖ заключает договоры с ресурснабжающими организациями за счет и в интересах собственников, т.е. ТСЖ выступает только в роли посредника, получателем услуг являются собственники квартир.
См. Устав ТСЖ.

то, что это нормальная и распространенная практика, подтверждает Минфин РФ:

МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 26 февраля 2007 г. N 03-07-15/24
<...>
Если в соответствии с уставом, утвержденным общим собранием членов ТСЖ, на ТСЖ возложены обязанности по обеспечению надлежащего санитарного, противопожарного и технического состояния жилого дома и придомовой территории; технической инвентаризации жилого дома; предоставлению коммунальных услуг; по содержанию и ремонту жилых и нежилых помещений; капитальному ремонту жилого дома и ТСЖ от своего имени по поручению членов ТСЖ или от имени и за счет членов ТСЖ заключает договоры с производителями (поставщиками) данных работ (услуг) (то есть является исходя из договорных обязательств посредником, закупающим по поручению членов ТСЖ коммунальные услуги, услуги по обеспечению надлежащего санитарного, противопожарного и технического состояния жилого дома и придомовой территории; по технической инвентаризации жилого дома; по содержанию и ремонту жилых и нежилых помещений; по капитальному ремонту жилого дома), то налогообложение налогом на добавленную стоимость и налогом на прибыль организаций средств, поступающих на счета ТСЖ, осуществляется в порядке, предусмотренном, соответственно, п. 1 ст. 156 гл. 21 "Налог на добавленную стоимость" и пп. 9 п. 1 ст. 251 гл. 25 "Налог на прибыль организаций" Кодекса для организаций, осуществляющих посредническую деятельность.
Директор Департамента налоговой
и таможенно-тарифной политики
И.В.ТРУНИН
26.02.2007

1. Действующая правовая норма и письмо Трунина - две большие разницы. Вы же правильно выделили подчеркиванием, что это- разъяснения для членов ТСЖ. Мы же обсуждаем Договор управления для не членов ТСЖ.
2. Мне про оплату все ясно, но я не вижу в Договоре управления ответственности за предоставление (именно так в письме написано - на ТСЖ возложены обязанности по предоставлению к.у.) коммунальных услуг ненадлежащего качества, а так же какой-либо ответственности, кроме абсурдной формулировки п.6.1 Договора за некачественное управление МКД (видимо несоблюдения ТСЖ своих обязанностей?), и порядка осуществления контроля за выполнением обязательств ТСЖ по Договору управления. На сегодняшний момент, к сожалению, ТСЖ не может обеспечить выполнение своих обязательств по Договору управления. Как нам быть в этом случае?
3. Письмо Трунина скорее по налогообложению средств ТСЖ, а не про заключение договоров с не членами ТСЖ.

[Jolly wind]

... про оплату все ясно, но я не вижу в Договоре управления ответственности за предоставление коммунальных услуг ненадлежащего качества...

Какую ответственность может нести ТСЖ за "Канал-Сервис", если это единственный поставщик воды? Только в рамках действующего законодательства, ни больше, ни меньше. Так зачем вписывать в договор действующее законодательство? Или вы хотите оплачивать работу по перепечатыванию текстов? предполагаю, что другие собственники за это платить не хотят.

[Гость_titikaka_*]

Получается, что в Договоре управления МКД Я как собственник договариваюсь с моим же представителем в лице ТСЖ.
Именно сейчас прошу Вас обратиться к п.3 Правил предоставления ком. услуг (ПП №307)

в договоре ТСЖ указывает, что коммунальные услуги предоставляют ресурсоснабжающие организации, без привязки к этому определению "исполнителя" в ППКС, а в том значении как исполнение обязанностей рассматривается в договорных отношениях.
Не вижу противоречия.

Стоп! В Договоре управления (п.1.2) именно ТСЖ создана для предоставления коммунальных услуг. То есть ресурсоснабжающая организация продает коммунальные ресурсы, ТСЖ их преобретает, предоставляет их собственникам-потребителям.

[Федоров]

Полагаю что здесь как и с голосованием, будем долго и пламенно обсуждать, а когда дойдет очередь до подписания вымученного договора, навсегда уйдем думать. Есть ли смысл что-то обсуждать, если главная цель просто поговорить?