Опрос, судьба котельной и МОПов Опции

[GeK]

Несколько недель назад я направил письмо Совету нашего дома и предложил обсудить судьбу котельной и МОПов которые "приватизировал" у нас Моблстрой. Члены Совета дома не проявили особого интереса к обсуждению этой темы, в связи с чем я бы хотел донести свою мысль и информацию до всех жителей.

Для начала небольшая историческая справка. Застройщиком нашего дома выступала компании ООО "Инвестиционная компания "Гарантия-строй", которая заключила несколько реальных инвестиционных договоров с ООО "ПСК", ООО "ВФГ" и договоры с несколькими жителями. Одновременно ИК ГС заключила несколько фиктивных договоров с ООО "Мосспецстроймонолит" (МССМ, Генподрядчик по строительству нашего дома). В 2007 году наш дом был построен и передан инвесторам, реально инвестировавшим в строительство дома (ПСК, ВФГ и жители). Одновременно в воздухе витал вопрос: а кому принадлежит котельная? в 2009 году было создано ТСЖ и одновременно вскрылся факт регистрации права собственности на котельную на МССМ по фиктивному договору 2006 года. ТСЖ вместе с некоторыми жителями в 2010 году предъявили иск МССМ о признании сделок между ИК ГС и МССМ ничтожными и о возврате в котельной в общедолевую собственность. Я в тот момент был против иска, т.к. по некоторым причинам считал что шансы равны нолю. В 2011 году иск был проигран а первое ТСЖ ликвидировано. в 2012 году Вл. Федоров сделал вторую попытку вернуть МОПы от Моблстроя в общедолевую собственность. Попытка также оказалась неудачной.

Примерно в 2010 году котельная и МОПы перешли из собственности МССМа в собственность номинальной компании - Моблстрой, которая и владеет ими до сих пор.
Судьба всех компаний, которые со стороны ГС вершили "бизнес" в нашем доме крайне "печальна". Они все либо в долгах, банкроты, некоторые "ушло" ликвидированы:
- ИК ГС - еще в 2009 году уехало с гигантскими долгами и тучей нерешенных проблем с дольщиками к себе на "родину" кировских "строителей" - в Киров
- МССМ отметился накачанными долгами почти 1 млрд рублей, а после того как его стали гнать метлой со строек в Подольске и на него стали налагаться судебные запреты о приостановке деятельности - МССМ реорганизовался в форме присоединения к еще одной "великой" и помоечной структуре - ООО "Бизнесстрой" - застройщику ЖК "Раменский" - до сих пор недостроенному. ООО "Бизнесстрой" тоже не повезло с бизнесом и на него тоже посыпались штрафы - 20 млн рублей - за загрязнение оз. Глущица, Москва-реки, и земель рядом с бетонным заводом в районе аэропорта. Одновременно власти истринского района наложили тучу штрафов и ввели запреты на деятельность. В 2013 году году Бизнесстрой был реактивно ликвидирован конкурсным управляющим Муратовым Олегом Валентиновичем, офис которого находится в Жуковском по адресу офиса ГС. Бизнесстрой официально остался должен по налогам примерно 8 млн рублей и коммерческих долгов примерно на 50 млн. руб.

Все управляющие компании, которые работали на нашем доме - ГСЭ, УК ЖК Ильинский, Домоуправление, УК Комфорт кроме позорной работы оставили также тучу долгов и хаос. БОльшая из этих долгов - перед газовиками, что не является случайностью.

Напомню также что долгое время главой Раменскоемежрайгаз, а потом Мособлгаз был Поликутин, друг (служили они где то вместе) Громова. Поликутин отметился чернейшей коррупцией и именно по этой причине наш дом до сих пор не газифицирован, в свое время ГС не дала взятку, а мы остались без подключенного газа. Примерно в 2010-2011 году на нашем доме заработали "прекрасная" новая коррупционная схема: УК от ГС заключали договор с Мособлгазом, а потом не платила. УК ЖК Ильинский, Домоуправление и УК Комфорт ушли с нашего дома с долгами на миллионы рублей перед Мособлгазом. После прекращения "управления" Мособлгаз каждый раз подавал иски о взыскании миллионов рублей с этих контор, грозился исками о банкротстве, а потом понимая что взять с этих контор нечего, отказывался от своих требований. Разумеется такая "волшебная" схема, когда управляющая компания собирает деньги с жильцов (а большинство все таки платили в т.ч. и за отопление) и не платит их поставщику газа возможна только если имеешь "лапу" в Мособлгазе.

Что мы имеем на данный момент?
Моблстрой по прежнему владеет котельной и МОПами примерно в 2 тыс. кв.м., часть из которых пытается продать хотя бы за копейки. Коммуналку за свои МОПы Моблстрой не платит. Котельная на данный момент по прежнему находится в аренде у УК Комфорт, который фактически не состоятелен и только по официальной картотеке должен примерно 4 млн. рублей. Все платежи за тепло которые ЖКС направляет Комфорту за якобы выработку тепла идут на погашение старых долгов и штрафов и уплату сборов судебных приставов. Тем временем растут новые долги разумеется.

Г-н Басангов на последнем собрании сказал что он направил предложение о заключении договора на теплоснабжение Моблстрою (при этом ЖКС будет только лишь АГЕНТОМ в отношениях с жителями), а тот не отвечает и не заключает договор. Уверен что он и не заключит, т.к. в ГС понимают что при такой схеме все неплатежи (у нас не платят примерно 1/3 жителей) жителей лягут на Моблстрой, и он будет без вариантов обанкрочен Мособлагазом в течение ближайшего года.

Пока что действует временный вариант, при котором якобы поставщиком тепла является УК Комфорт (который формально не может быть таковым в отношениях с Мособлгазом) и все неплатежи и долги продолжают накапливаться на Комфорте. ЖКСу такая позиция удобна, т.к. он вроде бы не причем, он просто агент по сбору денег, но формально у него нет оснований для сбора этих денег, т.к. его никто не уполномочивал на такие действия.

В любом случае текущая идиллия разрушится когда встанет вопрос кто заплатит по долгам неплательщиков. Долги растут и любая проверка в Мособлгазе может обернуться жестким отключением газа в нашем доме. Кроме того, схема которой "лапа" в Мособлгазе что то получает в текущем варианте тоже работает. А если нет интереса, то тем более отключат.

Такое вот положение дел, весьма негативное.

Теоретически из него есть несколько выходов:
1. ничего не делать и предоставить решать все вопросы ЖСКу. Совет дома пошел по этому пути.
2. отсудить котельную и МОПы и передать их в управление либо ЖКСу либо другой специализированной компании. Технически с момента отказов в 2010 и 2012 годах прошло несколько лет, в течение которых изменилась в положительную сторону судебная практика и я оцениваю шансы отсудить котельную в 75%, а МОПы - в 50%. Вопрос надо ли это делать?

Созданные ранее ТСЖ на мой взгляд оказались недееспособны. Неплатежи по нашему дому все еще очень высоки. А другой стороны, возможно, возврат в собственность позволит снизить платежи за теплоснабжение. Да и вообще просто будет понятно, что творится там в котельной.

Прошу всех принять участие и высказать свое мнение.

[us131]

1. Что подразумевается под "отсудить котельную": только помещение или вместе с оборудованием?
2. Понятно, что помещение котельной и остальные МОП являются балластом МоблСтроя, и они так или иначе от них избавятся, и вполне вероятно, что эти помещения вернутся в общую собственность. Тогда в чем смысл мероприятия?
3. Уменьшение платежей за тепло - довольно призрачная перспектива, может получиться совсем наоборот.

[Виталина]

Ну, положим, я не могу принять участие в голосовании, так как не понимаю юридических тонкостей сего процесса. Ведь в письме к Совету Дома, Вы, Геннадий, писали про такую вещь, как выкуп долгов и что вложиться в это надо будет примерно по 10 тысяч с квартиры (если я не права, то поправьте меня). И результат не очевиден. Я честно скажу, в успех не верю и 10 тысяч выложить с призрачной надеждой, мне не улыбается. Я вижу картинку другую - в Раменском районе Гарантия и иже с ней прикрыты так, что нам и не снилось! А владельцы всего этого безобразия члены Совета Федерации, что тоже не обнадеживает.
Да, я бы предпочла, чтобы котельная вернулась в общедомовую собственность. Но вопрос какой ценой - будет для меня в приоритете. А в Вашем опросе не хватает пункта - мне не все равно, но я не знаю....

[dim]

Геннадий, я думаю, что Совет Дома не поддержал Вашу идею, в первую очередь потому, что нет 100% уверенности в выигрыше дел по котельной и МОП. Необходимы крайне веские и неоспоримые доказательства для суда, иначе будет как в прошлый раз с котельной: впустую потраченные немалые деньги жителей, дерьмовая работа нанятых юристов и иже с ними. К сожалению, пока Ваша затея выглядит авантюрой.

Сообщение отредактировал dim - 3.3.2016, 10:52

[GeK]

1. Что подразумевается под "отсудить котельную": только помещение или вместе с оборудованием?
2. Понятно, что помещение котельной и остальные МОП являются балластом МоблСтроя, и они так или иначе от них избавятся, и вполне вероятно, что эти помещения вернутся в общую собственность. Тогда в чем смысл мероприятия?
3. Уменьшение платежей за тепло - довольно призрачная перспектива, может получиться совсем наоборот.

1. Что значит "Отсудить"? Значит: вернуть из чужого и незаконного владения (не важно на ком оно сейчас или в будущем находится - Моблстрой или условный "Иванов") в общую долевую собственность собственников квартир в доме. ОДС.

2. Для Моблстроя якобы "балласт". Не согласен. Был бы балласт - уже бы скинули. А так, Виктор Доломанов спокойно сидит в главном офисе УК в нашем доме и плюет на всех нас. В чем баласт? за помещения они не платят и не факт что ЖКС пойдет судиться с ними по коммуналке.

3. Теперь давайте попробуем разобраться в экономике Моблстроя как владельца котельной. Из материалов судебных процессов: расходы Комфорта на поставку газа ЗИМОЙ - максимально - 275 тыс. рублей. Теоретические доходы, т.е. начисления - 430 тыс. (из расчета 18 тыс.кв.м. (без ОДС и помещений Моблстроя) х 24 рубля кв.м. ). Реальные поступления с учетом неплатежей одной трети жителей - примерно 290 тыс. рублей. Итого, текущих сборов должно хватать на оплату поставок газа. Но еще раз обращаю внимание, что это взяты МАКСИМАЛЬНЫЕ цифры зимой, реальный усредненный расход составляет примерно 150-170 тыс. рублей, т.к. летом и осень Мособлгаз выставлял счета примерно на 125 тыс. рублей.

Расчеты взяты по судебным решениям против Комфорта, их много. И кстати, теперь Мособлгаз (явный признак что с ним теперь не делятся в черную) подает их ежемесячно:

http://kad.arbitr.ru/PdfDocument/85c86ee5-...tanovlenija.pdf

http://kad.arbitr.ru/PdfDocument/cee3a2bb-...tanovlenija.pdf


http://kad.arbitr.ru/Card/6f8cfdcd-7f90-41...38-2484fc199a53


Суммирую:
сумма начислений по дому за тепло: 5 160 тыс. (430 тыс. х 12 (не помню платим мы летом или нет, пока будем считать что платим. Если не платим то цифры будут чуть меньше).

сумма сборов, получаемых Комфортом: 3 480 тыс. рублей (290 х 12)

Сумма полученная Мособлагазом от Комфорта - 0

А теперь рассчитайте рентабельность

В реальности, конечно некоторая часть ушла все в лапу газовикам, но все равно котельная работает с рентабельностью как минимум 100-150%, даже с учетом значительных неплатежей. Именно эти цифры мне в 2009 году называл и Селегененко.

Теперь собственно, мой вывод: реальный тариф в нашем доме с учетом сбора платежей под 90-95% (что вполне достижимо, по-моему и является нормальным) составляет не более 10 рублей за кв.м., остальные 14 рублей - наша плата за воровские схемы и безалаберность управляющих компаний. Хочет ли он платит эти деньги - каждый решает сам. В том числе голосуя в моем опросе.

[GeK]

Ну, положим, я не могу принять участие в голосовании, так как не понимаю юридических тонкостей сего процесса. Ведь в письме к Совету Дома, Вы, Геннадий, писали про такую вещь, как выкуп долгов и что вложиться в это надо будет примерно по 10 тысяч с квартиры (если я не права, то поправьте меня). И результат не очевиден. Я честно скажу, в успех не верю и 10 тысяч выложить с призрачной надеждой, мне не улыбается. Я вижу картинку другую - в Раменском районе Гарантия и иже с ней прикрыты так, что нам и не снилось! А владельцы всего этого безобразия члены Совета Федерации, что тоже не обнадеживает.
Да, я бы предпочла, чтобы котельная вернулась в общедомовую собственность. Но вопрос какой ценой - будет для меня в приоритете. А в Вашем опросе не хватает пункта - мне не все равно, но я не знаю....

Да, Виталина, было бы неплохо вложиться и деньгами. Так как уж если громить ГС до громить нужно до конца и так чтобы мало им не показалось. Долги Комфорта являются безнадежными и разумеется много не стоят. Их выкуп и предъявление владельцам Комфорта заставило бы их по другому взглянуть на жизнь. Впрочем я сильно сомневаюсь что у нас в доме есть желающие (с)вложиться, поэтому и не предлагаю более.

Владельцы этого всего безобразия члены Совета Федерации? Откуда такие сведения? В СФ много странных личностей побывало - вплоть до киллеров типа Барсукова, но владельцам ГС далеко до СФ. Это не реально.

[GeK]

Геннадий, я думаю, что Совет Дома не поддержал Вашу идею, в первую очередь потому, что нет 100% уверенности в выигрыше дел по котельной и МОП. Необходимы крайне веские и неоспоримые доказательства для суда, иначе будет как в прошлый раз с котельной: впустую потраченные немалые деньги жителей, дерьмовая работа нанятых юристов и иже с ними. К сожалению, пока Ваша затея выглядит авантюрой.

Уверенность в 100% могут дать только мошенники. "Веские и неоспоримые доказательства" - их не существует, особенно с учетом двух ранее созданных в пользу ГС преюдиций.

Единственный существенный довод который существует на данный момент -резкое изменение судебной практики в пользу жителей. Ну и кроме того, ГС в свое время тоже была небезупречна.




Для понимания ситуации и того факта, что ШАНС существует предлагаю одно из многих решений подобного рода:

Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30 июня 2015 г. N 15АП-791/15

город Ростов-на-Дону
30 июня 2015 г. дело N А32-10832/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 23 июня 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 30 июня 2015 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Чотчаева Б.Т.
судей Величко М.Г., Ковалевой Н.В.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Юрченко Н.Н.,
при участии:
от истца: представитель Сафразьян И.Г. (доверенность от 12.02.2014),
от ответчика: не явился, извещен,
от третьих лиц: не явились, извещены,
рассмотрев открытом судебном заседании апелляционную жалобу
товарищества собственников жилья жилищного комплекса "Солнечный"
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 01.12.2014 по делу N А32-10832/2013
по иску товарищества собственников жилья жилищного комплекса "Солнечный" (ОГРН 1112311000097 ИНН 2311131112)
к обществу с ограниченной ответственностью "Жилстройсервис" (ОГРН 1032307158575 ИНН 2312088903)
при участии третьих лиц: закрытого акционерного общества "Строительное управление Краснодарстрой", Управления Росреестра по Краснодарскому краю
об истребовании имущества из чужого незаконного владения,
принятое в составе судьи Пристяжнюка А.Г.
УСТАНОВИЛ:
товарищество собственников жилья жилищного комплекса "Солнечный" (далее - истец, ТСЖ ЖК "Солнечный") обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Жилстройсервис" (далее - ответчик, ООО "Жилстройсервис") об истребовании из незаконного владения ответчика нежилых помещений 7-9 здания литер над/А, расположенного по адресу: г. Краснодар, ул. имени Архитектора Ишунина, дом 4; оборудования котельной, расположенного в нежилом помещении 7-9 здания литер над/А, расположенного по адресу: г. Краснодар, ул. имени Архитектора Ишунина, дом 4.
В качестве третьих лиц без самостоятельных требований привлечены: ЗАО "Строительное управление "Краснодарстрой" (далее - управление), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее - управление Росреестра по КК).
Исковые требования мотивированы тем, что ЗАО "СУ Краснодарстрой", являясь застройщиком здания, в котором расположены спорные помещения, незаконно зарегистрировало на указанные помещения свое право собственности и в последующем заключило договор купли-продажи данных помещений с ООО "Жилстройсервис". Между тем, указанные помещения являются общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме и были возведены за счет дольщиков. Сделка купли-продажи данных объектов является ничтожной.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю и закрытое акционерное общество "Строительное управление "Краснодарстрой" (далее - ЗАО "СУ Краснодарстрой").
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 01.12.2014 в удовлетворении исковых требований отказано.
Отказывая в иске, суд первой инстанции сослался на то, что истцом выбран ненадлежащий способ защиты нарушенного права, который может быть защищен путем подачи иска о признании права общедолевой собственности на спорный объект недвижимого имущества.
ТСЖ ЖК "Солнечный" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит оспариваемое решение отметить и принять новый судебный акт об удовлетворении иска.
В обоснование жалобы истец ссылается на то, что спорные помещения и оборудование котельной является общим долевым имуществом собственников помещений многоквартирного дома, поскольку строительство указанных помещений оплачено дольщиками. Считает, что сделка по продаже имущества, лицом, не являющимся собственником ничтожна в силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, следовательно, договор купли-продажи спорных помещений, заключенный между ЗАО "Строительное управление "Краснодарстрой" и ООО "Жилстройсервис", ничтожен. Не согласен с выводом суда первой инстанции об избрании истцом ненадлежащего способа защиты нарушенного права.
Ответчик в направленном в суд письменном отзыве возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.
Представитель истца в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы и настаивал на ее удовлетворении.
Представитель ответчика, извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, явку представителей не обеспечил, в связи с чем апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
22.06.2015 в апелляционный суд от ответчика поступило заявление о признании иска в порядке части 3 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Как следует из материалов дела, застройщиком многоквартирного жилого дома по адресу: г. Краснодар, ул. им. Архитектора Ишунина, д. 4. являлось ЗАО "СУ Краснодарстрой". Согласно свидетельства о регистрации права серии 23-АА N 583201, выданного 29.12.2005 нежилые помещения 7-9 здания литер над/А, расположенного по адресу: г. Краснодар, ул.им. Архитектора Ишунина, д. 4. зарегистрированы за управлением (том 1, лист дела 22)
Как следует из материалов дела, ООО "Жилстройсервис" по договору аренды нежилых помещений с последующим выкупом от 02.07.2007 N 32-178 приобрело у ЗАО "СУ Краснодарстрой", принадлежащие ему на праве собственности спорные нежилые помещения.
09.11.2010 на основании указанного договора купли-продажи право собственности на спорные помещения было зарегистрировано за ООО "Жилстройсервис" (свидетельство о государственной регистрации права от 23-АИ 289657 от 09.11.2010 - том 1,лист дела 21 )
Полагая, что указанные объекты являются общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, право собственности на них было незаконно зарегистрировано за ЗАО "СУ Краснодарстрой" и сделка купли-продажи указанных помещений является ничтожной, ТСЖ ЖК "Солнечный" обратилось в суд с настоящим иском.
Как следует из положений пункта 1 статьи 135, статьи 137, пункта 8 статьи 138 Жилищного кодекса Российской Федерации товарищество собственников жилья в силу своей правовой природы выступает в качестве представителя домовладельцев, в том числе, может являться стороной в арбитражном процессе и представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, связанные с управлением общим имуществом в данном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.
В материалах дела имеется протокол N 6 от 20.09.2014 (том 3, л.д. 158-163), согласно которому общее собрание собственников многоквартирного жилого дома N 4 по ул.им. Архитектора Ишунина в г.Краснодаре одобрило действия ТСЖ на обращение в суд с иском о признании права общей долевой собственности домовладельцев на нежилые помещения 7-9 здания литер над/А. При этом, в протоколе отражено, что иск заявлен во исполнение решения общего собрания от 14.11.2011. Решение собрания, оформленные протоколом N 6 от 20.09.2014 г. не оспорено.
Учитывая вышеизложенное, ТСЖ ЖК "Солнечный" является надлежащим истцом в настоящем деле, выступающим в интересах собственников помещений в многоквартирном доме.
В соответствии со ст. 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
При рассмотрении таких требований подлежат доказыванию следующие обстоятельства: наличие у истца права на истребуемую вещь, обладающую индивидуально-определенными признаками, сохранившуюся в натуре, утрату истцом фактического владения вещью, а также нахождение ее в незаконном владении ответчика.
Представители сторон подтвердили в судебном заседании, что спорные помещения в настоящее время находятся в пользовании у ООО "Жилстройсервис", считающего себя законным собственником.
Согласно п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации общие помещения в многоквартирном доме, его несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры, принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам квартир в многоквартирном доме.
Статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме.
В соответствии с пунктом 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании.
В Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 19.05.2009 N 489-О-О указано, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Товарищество настаивает на своей позиции о строительстве спорных помещений за счет дольщиков и незаконной регистрации права собственности застройщиком (управлением)за собой.
В силу ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Отказывая в иске товариществу, суд первой инстанции указал, что из договоров долевого участия в строительстве следует, что дольщики оплачивали только приобретенные ими помещения (квартиры), для возведения нежилых помещений 7-9 здания литер над/А застройщик средства дольщиков не привлекал.
Однако, в ходе рассмотрения дела, до своей ликвидации, ЗАО "СУ Краснодарстрой" иных доказательств, подтверждающих вложение собственных денежных средств в строительство многоквартирного дома, не представил.
Как видно из свидетельства о регистрации права, основанием к регистрации права собственности за ЗАО "СУ Краснодарстрой" явился акт приемки законченного строительством объекта от 22.09.2004. Однако, указанный акт подтверждает окончание строительства всего дома, а не только нежилых помещений 7-9 здания литер над/А дома 4 по ул. им.Архитектора Ишунина, в г.Краснодаре.
Согласно выписке из ЕГРЮЛ от 19.08.2014 ЗАО "СУ Краснодарстрой" прекратило свою деятельность 31.10.2013, в связи с ликвидацией на основании определения суда о завершении конкурсного производства, в связи с чем, истребование у общества в ходе рассмотрения жалобы дополнительных доказательств, невозможно.
В соответствии с пунктом 5 статьи 16 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
В рамках рассмотрения дела N А32-11304/2013 с участием тех же лиц, что и в рассматриваемом деле, были установлены следующие обстоятельства.
По расчету товарищества участниками строительства оплачена стоимость квартир и нежилых помещений в сумме 91 363 310 руб., жилых квартир 82 508 545 руб. Согласно акта приемки законченного строительством объекта (форма КС-11) от 22 сентября 2004 стоимость принимаемых основных фондов составила 80 067 940 руб., в том числе стоимость строительно-монтажных работ 73 199 084 руб., стоимость оборудования, инструмента и инвентаря 3 210 747 руб. Товарищество считает, что участниками долевого строительства внесено в строительство дома N 4 по ул. им.Архитектора Ишунина в г. Краснодаре на 11 295 370 руб. 33 коп. больше, чем фактически затрачено на строительство дома. Приведенные расчеты товарищества ООО "Жилстройсервис" не опровергнуты.
В соответствии с частью 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица. В силу выраженной в постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 26 ноября 2010 года по делу N А32-44782/2009 правовой позиции преюдициальность предусматривает не только отсутствие необходимости повторно доказывать установленные в судебном акте факты, но и запрет на их опровержение.
Учитывая отсутствие в деле доказательств, подтверждающих возведение спорных помещений застройщиком за счет собственных средств, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что спорные помещения, были построены за счет средств дольщиков дома 4 по ул. им.Архитектора Ишунина в г. Краснодаре и относятся к общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме, право собственности на которые, было незаконно зарегистрировано застройщиком- ЗАО "СУ Краснодарстрой" за собой.
При таких обстоятельствах, иск товарищества об истребовании спорных помещений 7-9 здания литер над/А многоквартирного жилого дома лит. под/А, расположенного по адресу: г. Краснодар, ул. им. Архитектора Ишунина, д. 4 надлежит удовлетворить.
Апелляционный суд приходит к выводу, что тот факт, что право собственности ЗАО "СУ Краснодарстрой" на спорные помещения было зарегистрировано в ЕГРП, не означает, что право собственности на общее имущество в многоквартирном доме, возникшее в силу закона, прекратилось. В пункте 3 постановления N 64 разъяснено, что право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРП. (Указанная правовая позиция поддержана в Постановлении ВАС РФ N 16030/13 от 25.02.2014 )
Поскольку ЗАО "СУ Краснодарстрой" не приобрело права собственности на спорные помещения, оно в силу статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации не вправе было распоряжаться этим имуществом путем заключения 30.04.2010 договора купли-продажи недвижимого имущества с ООО "Жилстройсервис".
Рассмотрев материалы дела, исследовав и оценив представленные доказательства, суд апелляционной инстанции с учетом положений пунктов 3, 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, в соответствии с Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 и положениями определения Конституционного Суда Российской Федерации в Определении от 19.05.2009 N 489-О-О, приходит к выводу о том, что находящаяся на крыше жилого дома, котельная с оборудованием, необходимая для эксплуатации жилого дома и предназначенная для обслуживания всех его помещений, относится к общему имуществу указанного выше многоквартирного дома право общей долевой собственности на которое принадлежит собственникам помещений в доме в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним и удовлетворили заявленное требование.
Указанная позиция суда соответствует сложившейся судебной практике (Определение ВАС РФ от 21.11.2013 N ВАС-15686/13 по делу N А41-43410/12 постановление ФАС Московского округа от 15.10.2013 по делу N А41-57654/12)
Учитывая, что указанный договор купли-продажи заключен со стороны продавца лицом, не являющимся собственником этого имущества, данная сделка, не соответствует статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, является недействительной с момента ее совершения и не влечет правовых последствий положениям пункта 1 статьи 166, пункта 1 статьи 167 и статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент заключения сделки), в связи с чем, оплата спорного имущества путем проведения зачета правового значения не имеет.
В пункте 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 предусмотрено, что ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом (пункт 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно абз. 2 п. 1 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации ( в редакции, введенной Федеральным законом от 07.05.2013 N 100-ФЗ) лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.
Кроме вышеуказанного, апелляционный суд при принятии настоящего постановления учитывает следующее.
Как было указано выше, ответчиком в суд апелляционной инстанции было направлено письменное заявление о признании иска в полном объеме в порядке части 3 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В силу части 3 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде любой инстанции признать иск полностью или частично.
Арбитражный суд не принимает отказ истца от иска, уменьшение им размера исковых требований, признание ответчиком иска, не утверждает мировое соглашение сторон, если это противоречит закону или нарушает права других лиц. В этих случаях суд рассматривает дело по существу (часть 5 той же статьи).
Заявление о признании требования истца подписано руководителем ответчика.
Правовым последствием такого признания, в частности, является освобождение стороны от необходимости доказывания обстоятельств, признанных другой стороной (часть 3 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Обстоятельства, признанные и удостоверенные сторонами в порядке, установленном указанной статьей, в случае их принятия арбитражным судом не проверяются им в ходе дальнейшего производства по делу (часть 5 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Признание исковых требований является основанием для удовлетворения иска без выяснения мотивации ответчика.
Учитывая изложенное, решение Арбитражного суда Краснодарского края от 01.12.2014 по делу N А32-10832/2014 подлежит отмене, с принятием нового судебного акта об удовлетворении требований.
Расходы по уплате государственной пошлины по иску и за обращение с апелляционной жалобой относятся на ответчика в порядке и размерах, установленных ст.110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ст.333.22 Налогового кодекса Российской Федерации,
При подаче иска и апелляционной жалобы ТСЖ "Солнечный" оплатило в федеральный бюджет 10 000 руб.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 01.12.2014 по делу N А32-10832/2014 отменить. Принять по делу новый судебный акт.
Истребовать у общества с ограниченной ответственностью "Жилстройсервис" в пользу товарищества собственников жилья жилищного комплекса "Солнечный" из незаконного владения ответчика нежилое помещение 7-9 здания литер над/А, расположенного по адресу: г. Краснодар, ул. имени Архитектора Ишунина, дом 4; оборудование котельной, расположенное в нежилом помещении 7-9 здания литер над/А, расположенного по адресу: г. Краснодар, ул. имени Архитектора Ишунина, дом 4.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Жилстройсервис" (ОГРН 1032307158575 ИНН 2312088903) в пользу товарищества собственников жилья жилищного комплекса "Солнечный" расходы по оплате государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе в сумме 10 000 рублей.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий Б.Т. Чотчаев

Судьи М.Г. Величко
Н.В. Ковалева

[GeK]

Технически иск может быть подан любым из жителей дома. Никакое ТСЖ для не требуется. Одновременно нужна будет компания, которая будет готова управлять котельной (не обязательно ЖКС, но в любом случае для надлежащего и законного управления котельной будет требоваться решение общего собрания жителей).


И да, речь идет как о помещениях котельной так и о оборудовании в ней.

Сообщение отредактировал GeK - 3.3.2016, 11:18

[us131]

1. Что подразумевается под "отсудить котельную": только помещение или вместе с оборудованием?
2. Понятно, что помещение котельной и остальные МОП являются балластом МоблСтроя, и они так или иначе от них избавятся, и вполне вероятно, что эти помещения вернутся в общую собственность. Тогда в чем смысл мероприятия?
3. Уменьшение платежей за тепло - довольно призрачная перспектива, может получиться совсем наоборот.

1. Что значит "Отсудить"? Значит: вернуть из чужого и незаконного владения (не важно на ком оно сейчас или в будущем находится - Моблстрой или условный "Иванов") в общую долевую собственность собственников квартир в доме. ОДС.

2. Для Моблстроя якобы "балласт". Не согласен. Был бы балласт - уже бы скинули. А так, Виктор Доломанов спокойно сидит в главном офисе УК в нашем доме и плюет на всех нас. В чем баласт? за помещения они не платят и не факт что ЖКС пойдет судиться с ними по коммуналке.

3. Теперь давайте попробуем разобраться в экономике Моблстроя как владельца котельной. Из материалов судебных процессов: расходы Комфорта на поставку газа ЗИМОЙ - максимально - 275 тыс. рублей. Теоретические доходы, т.е. начисления - 430 тыс. (из расчета 18 тыс.кв.м. (без ОДС и помещений Моблстроя) х 24 рубля кв.м. ). Реальные поступления с учетом неплатежей одной трети жителей - примерно 290 тыс. рублей. Итого, текущих сборов должно хватать на оплату поставок газа. Но еще раз обращаю внимание, что это взяты МАКСИМАЛЬНЫЕ цифры зимой, реальный усредненный расход составляет примерно 150-170 тыс. рублей, т.к. летом и осень Мособлгаз выставлял счета примерно на 125 тыс. рублей.
Суммирую:
сумма начислений по дому за тепло: 5 160 тыс. (430 тыс. х 12 (не помню платим мы летом или нет (конечно платим! примечание us131), пока будем считать что платим. Если не платим то цифры будут чуть меньше).
сумма сборов, получаемых Комфортом: 3 480 тыс. рублей (290 х 12)
Сумма полученная Мособлагазом от Комфорта - 0
А теперь рассчитайте рентабельность
В реальности, конечно некоторая часть ушла все в лапу газовикам, но все равно котельная работает с рентабельностью как минимум 100-150%, даже с учетом значительных неплатежей. Именно эти цифры мне в 2009 году называл и Селегененко.
Теперь собственно, мой вывод: реальный тариф в нашем доме с учетом сбора платежей под 90-95% (эти цифры для нашего дома пока только фантазия примечание us131)(что вполне достижимо, по-моему и является нормальным) составляет не более 10 рублей за кв.м., остальные 14 рублей - наша плата за воровские схемы и безалаберность управляющих компаний. Хочет ли он платит эти деньги - каждый решает сам. В том числе голосуя в моем опросе.

1. Как я понимаю, предполагается оспаривать помещение котельной вместе с котлами и др. оборудованием. Насколько я помню, на судах ГС представляла документы об инвестициях сторонней фирмы именно в оборудование котельной, на основании чего они и являются частной собственностью. Появилась возможность опровергнуть эти утверждения?
2. Конечно балласт. Они что приносят прибыль? Возможность иска со стороны ЖКС висит дамокловым мечом. Люди (Виктор), опять же приходят, сидят, следят за своей собственностью, наверное зарплату какую-никакую получают...
Давно бы скинули... Подобный иск тоже может быть средством как "скинуть", и они сами способны его спровоцировать. Или инициировать. Без намеков, Геннадий, не поймите неправильно. Просто размышления.
3. В приведенных расчетах фигурирует только потребляемый газ. А техобслуживание котлов и оборудования? А взносы на амортизацию и ремонт деталей? А зарплата круглосуточным "кочегарам"? А прибыль фирмы, которая будет управлять этим потенциально опасным хозяйством? Сейчас это всё входит в тариф (по крайней мере должно входить), поэтому отдельно не фигурирует. Приведенные Вами цифры увеличатся МИНИМУМ в 2 раза.

Я пока никак не проголосовал, потому что не определился: будет ли для меня в этом какая-то выгода (удобство, преимущество) или появится дополнительный гемор, да еще и платить придется больше.

[Client]

Нужно успокоиться, набраться терпения и не торопить события в этом вопросе

[GeK]

1. Как я понимаю, предполагается оспаривать помещение котельной вместе с котлами и др. оборудованием. Насколько я помню, на судах ГС представляла документы об инвестициях сторонней фирмы именно в оборудование котельной, на основании чего они и являются частной собственностью. Появилась возможность опровергнуть эти утверждения?
2. Конечно балласт. Они что приносят прибыль? Возможность иска со стороны ЖКС висит дамокловым мечом. Люди (Виктор), опять же приходят, сидят, следят за своей собственностью, наверное зарплату какую-никакую получают...
Давно бы скинули... Подобный иск тоже может быть средством как "скинуть", и они сами способны его спровоцировать. Или инициировать. Без намеков, Геннадий, не поймите неправильно. Просто размышления.
3. В приведенных расчетах фигурирует только потребляемый газ. А техобслуживание котлов и оборудования? А взносы на амортизацию и ремонт деталей? А зарплата круглосуточным "кочегарам"? А прибыль фирмы, которая будет управлять этим потенциально опасным хозяйством? Сейчас это всё входит в тариф (по крайней мере должно входить), поэтому отдельно не фигурирует. Приведенные Вами цифры увеличатся МИНИМУМ в 2 раза.

Я пока никак не проголосовал, потому что не определился: будет ли для меня в этом какая-то выгода (удобство, преимущество) или появится дополнительный гемор, да еще и платить придется больше.

1. Юрий, платежи в 90-95 являются нормой по сбору коммуналки, все остальное - безалаберность и разгильдяйство.

2. по поводу инициации иска ничего не понял. честно.

3. ну как это не приносят прибыль? Еще раз: с дома собирается примерно 300 тыс в месяц. из которых 0 уходит газовикам, и допустим 50 тыс в месяц уходит на тетеньку - диспетчера и техническое обслуживание. Рентабельность по -моему зашкаливает.

[GeK]

Нужно успокоиться, набраться терпения и не торопить события в этом вопросе

У меня у дочки сейчас в моменте любимый мультик - "Остров сокровищ" (советский музыкальный мультик конца 80-х). Песенка там есть одна правильная, про шанс: "он не получка, не аванс, он выпадает в жизни раз..."

Текущая возможность (другая законная УК, финансовые затруднения ГС, лояльные власти, возможность проводить собрания, лицензирование УК, утвержденный тариф на тепло, лояльная судебная практика) возникла спустя 5 лет после неудачной первой попытки.

Другого шанса может и не быть.

[Стрижак Ольга]

Геннадий!Вы лично готовы вести эти иски? или у Вас есть хороший юрист, которому можно эти процессы доверить? В любом другом случае- это опять рулетка

[GeK]

Геннадий!Вы лично готовы вести эти иски? или у Вас есть хороший юрист, которому можно эти процессы доверить? В любом другом случае- это опять рулетка

Я размышляю на эту тему. Нужно ли это жителям и мне лично. Наверное имеет смысл подождать некоторое время и посмотреть что получиться у Басангова. НО на данный момент, честно говоря по газу у него не получается ничего, да и не спешит он. Документация по дому, насколько я понимаю исчезла, а без нее иск о возврате будет совсем тяжелый. Давайте, подождем. Думаю, рано или поздно газ нам все таки отключат, тогда и обсудим еще раз этот вопрос.


И да, сторонние юристы не рассматриваются. Я сам все сделаю.