Собрание 14 апреля 2019, выбор управляющей компании - ООО "ЖУК" Опции

[Гость_ЖУК_*]

Кроме ремонта подъездов предложить и предъявить нечего.
И, судя по описанию состава общего имущества в предложенном договоре, только кровля в этом доме заслуживает ремонта, так как износ кровли обозначен как 50%.

Как и с ремонтом подъездов, так и с ремонтом крыши речь идет о том, что ни одна управляющая компания в рамках размера платы за содержание общего имущества не проведет ни один более-менее существенный ремонт.
Ремонт подъездов приведен как пример, показывающий, что выполненные ремонтные работы профинансированы с помощью региональной программы.
Ремонт крыши, износ которой через 10 лет составил 50%, может быть выполнен при софинасировании либо ФКР, либо муниципальных властей.
Ни одна УК, в том числе и назначенная по результатам конкурса, не выполнит ремонт крыши в рамках платы за содержание помещения.
Другой вопрос - как крышу все эти 10 лет обслуживали, что от нее мало что осталось.

[Гость_ЖУК_*]

вот про внутренний общедомовой газопровод для квартирных плит забыли. Его просто нет в доме и газа не будет в квартирных плитах, так как оборудование для предоставления газоснабжения в договоре отсутствует. Но при этом в этом договоре возникло центральное (не от домовой котельной) отопление и центральное горячее водоснабжение.
Это договор, согласованный с ГЖИ, кто бы сомневался. А газоснабжение в квартирные плиты включать будем проведением общих собраний собственников и внесением изменений в договор?

Что входит в состав общего имущества, определяется п. 2-9 ПП РФ 491.
А технические ошибки никак не влияют на содержание договора.

[Гость_ЖУК_*]

Не говоря уже о том, что в перечне общего имущества, пп. в) пункта 14 "общая площадь нежилых помещений, не входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме" - 7926,5 м2. Это паркинг и техподполье. И они действительно не входят в состав общего имущества в МКД. И для того, чтобы УК обслуживала эти объекты, необходимо оговорить обязанности по обслуживанию в договоре.

Паркинг не входит в состав общего имущества, но въезд-выезд, проезды, коммуникации и средства технического обслуживания являются общим имуществом собственников помещений.
И УК обслуживает не эти объекты, а общее имущество этих объектов - проезды, въезд-выезд, коммуникации и средства технического обслуживания. Перечень работ и услуг установлен ПП №290, а порядок выполнения работ и услуг Постановлением Госстроя №170.
В договоре можно прописать дополнительные обязанности сверх установленных нормативными документами.
И для этого есть и ОСС, и п. 1.3 Договора управления.

[Гость_ЖУК_*]

Про обслуживание и открывание въездных ворот в комплекс за дополнительные 4,4 руб. с кв.метра ведь не забыли в договоре упомянуть.

В договоре об этой услуге ничего не сказано.
Решение по этому вопросу принимается на ОСС.

[Гость_ЖУК_*]

А нам, жителям этого дома, зачем за него голосовать, чтобы иметь на таких условиях фактически бессрочную УК? куда мы торопимся, если все равно потребуется дополнительно проводить общее собрание по внесению изменений в этот договор?

Если через 10 лет осталось полкрыши, то еще пару лет - и дом можно будет переводит в статус "аварийного"

[sav]

При этом ни та, ни другая УК не имеет опыта обслуживания домов с котельными, опыта взаимоотношений с РамГазом по данному вопросу также нет.
Кроме ремонта подъездов предложить и предъявить нечего.

Для обслуживания котельной привлекаются специализированные организации, управляющие компании самостоятельно не обслуживают котельные.
Похожая ситуация с лифтами. Управляющие компании их же сами не обслуживают, а привлекают на обслуживание лифтов специалистов.

Это понятно, только договор газоснабжения котельной заключает УК. Специализированная организация сама не заключает договор и не оплачивает ресурсы.
Тут самый, собственно говоря, сложный момент организовать поставку газа в котельную через УК. Потому что РамГаз всегда находил причину заключать договоры с "собственниками" котельной. УК Балекс по этой причине даже не пытается котельную обслуживать.

Так на вопрос, что УК ЖУК будет предпринимать, когда подачу газа в котельную отключат, Вы ответили, что это пока не ваша проблема.
То есть нам всем набраться терпения и ждать следующего отопительного сезона.

УК ЖУК есть опыт работы с РамГазом?

[sav]

Кроме ремонта подъездов предложить и предъявить нечего.
И, судя по описанию состава общего имущества в предложенном договоре, только кровля в этом доме заслуживает ремонта, так как износ кровли обозначен как 50%.

Как и с ремонтом подъездов, так и с ремонтом крыши речь идет о том, что ни одна управляющая компания в рамках размера платы за содержание общего имущества не проведет ни один более-менее существенный ремонт.
Ремонт подъездов приведен как пример, показывающий, что выполненные ремонтные работы профинансированы с помощью региональной программы.
Ремонт крыши, износ которой через 10 лет составил 50%, может быть выполнен при софинасировании либо ФКР, либо муниципальных властей.
Ни одна УК, в том числе и назначенная по результатам конкурса, не выполнит ремонт крыши в рамках платы за содержание помещения.
Другой вопрос - как крышу все эти 10 лет обслуживали, что от нее мало что осталось.

Мы УК выбираем, чтобы она организовала ремонт. Если недостаточно платы за содержание, то с привлечением софинансирования, в том числе и целевого финансирования собственниками. Обозначить проблему, предложить решение.
А "другой вопрос" - как и что 10 лет происходило, он нам крышу не починит. Также как аудит деятельности УК ЖКС кроме морального удовлетворения никакого толку не принесет, потому что так устроена эта система обслуживания, что все причастные ответственные лица успевают обанкротиться до того, как до них доберутся с "вопросами".

Поэтому вопрос к Вам был, исходя из предложенного договора, УК ЖУК только кровлей будет заниматься? в остальном будем считать состояние общедомового имущества удовлетворительным? или вообще не будет кровлей заниматься, потому что на существенный ремонт платы недостаточно?

[Гость_ЖУК_*]

Тут самый, собственно говоря, сложный момент организовать поставку газа в котельную через УК. Потому что РамГаз всегда находил причину заключать договоры с "собственниками" котельной. УК Балекс по этой причине даже не пытается котельную обслуживать.
Так на вопрос, что УК ЖУК будет предпринимать, когда подачу газа в котельную отключат, Вы ответили, что это пока не ваша проблема.

Для этого и включены в повестку голосования следующие вопросы, принятие решения по которым не составит особых тпроблем, о которых пишите:

Утвердить внесение в перечень общего имущества крышную газовую котельную на основании законодательства, решений Раменского городского суда No 2- 4913/2017, 2/5128-2016, ответа Государственной Жилищной Инспекции.

Утвердить возложение полномочий на ООО "Жуковская Управляющая Компания" ИНН 5040147440, ОГРН 1175027006527 действовать от имени всех собственников при заключении гражданско-правовых договоров, в том числе с фондом капитального ремонта по перечислению платежей на спецсчёт, на обслуживание электромагнитных замков, домофонов, лифтов, видеокамер, калиток, ограждений, автоматических ворот, котельной и прочего, входящего в состав проектно-технической документации МКД и дополнительных услуг, перечень которых утверждается общим собранием собственников помещений.

Ресуроснабжающие организации, в принципе, не имеют права на отказ в заключении договора поставки коммунального ресурса.

[sav]

Что входит в состав общего имущества, определяется п. 2-9 ПП РФ 491.
А технические ошибки никак не влияют на содержание договора.

Так разъясните нам, уже обжегшимся на УК ЖКС, которая определяет состав общего имущества вот так:  ответ_УК_ЖКС_по_паркингу.pdf ( 1,82 мегабайт ) Кол-во скачиваний: 21667
, что конкретно в нашем доме по этому постановлению УК ЖУК намерено обслуживать в рамках предложенного договора управления. Официально.
Потому как технические ошибки в договоре управления вызывают вопросы как к компетентности УК, так и к совету дома, который почему-то не обратил внимание УК на эти "технические ошибки".
Чтобы потом не выяснилось, что ожидания совета дома и намерения УК не совпадают.

[sav]

Тут самый, собственно говоря, сложный момент организовать поставку газа в котельную через УК. Потому что РамГаз всегда находил причину заключать договоры с "собственниками" котельной. УК Балекс по этой причине даже не пытается котельную обслуживать.
Так на вопрос, что УК ЖУК будет предпринимать, когда подачу газа в котельную отключат, Вы ответили, что это пока не ваша проблема.

Для этого и включены в повестку голосования следующие вопросы, принятие решения по которым не составит особых тпроблем, о которых пишите:

Утвердить внесение в перечень общего имущества крышную газовую котельную на основании законодательства, решений Раменского городского суда No 2- 4913/2017, 2/5128-2016, ответа Государственной Жилищной Инспекции.

Разве это не установлено решением суда, что котельная является общим имуществом? И для чего тогда решение собрания по данному вопросу? Это не вопрос компетенции собрания собственников. Иначе мы тут нарешали бы, что является, а что нет общим имуществом МКД.
Или собственники могут как-то решить этот вопрос в обратную сторону? отменить решение суда?

Ресуроснабжающие организации, в принципе, не имеют права на отказ в заключении договора поставки коммунального ресурса.

В поставке коммунального ресурса, в принципе, не имеют права отказать, только во многих квартирах этого дома газа нет.
То есть, какие требования у РамГаза к заключению договора на поставку газа в котельную УК ЖУК пока не в курсе.

Сообщение отредактировал sav - 25.4.2019, 19:03

[Гость_ЖУК_*]

что конкретно в нашем доме по этому постановлению УК ЖУК намерено обслуживать в рамках предложенного договора управления.

Работы и услуги, установленные ПП РФ №290 от 03.04.2015 г.

[Гость_ЖУК_*]

Разве это не установлено решением суда, что котельная является общим имуществом? И для чего тогда решение собрания по данному вопросу? Это не вопрос компетенции собрания собственников. Иначе мы тут нарешали бы, что является, а что нет общим имуществом МКД.
Или собственники могут как-то решить этот вопрос в обратную сторону? отменить решение суда?

Суд решил, что у Рамсетей отсутствует право собственности на котельную.
И указанный в повестке голосования вопрос входит компетенцию общего собрания собственников - п. 1 ПП 491

[Гость_ЖУК_*]

какие требования у РамГаза к заключению договора на поставку газа в котельную УК ЖУК пока не в курсе.

Вопрос будет решаться после внесения МКД в реестр. А это произойдет не завтра.
И после принятия решения собственниками по ранее указанным вопросам повестки голосования.
Если же ответ интересует на данный момент времени, то его стоит адресовать УК, управляющей МКД.

[sav]

Разве это не установлено решением суда, что котельная является общим имуществом? И для чего тогда решение собрания по данному вопросу? Это не вопрос компетенции собрания собственников. Иначе мы тут нарешали бы, что является, а что нет общим имуществом МКД.
Или собственники могут как-то решить этот вопрос в обратную сторону? отменить решение суда?

Суд решил, что у Рамсетей отсутствует право собственности на котельную.
И указанный в повестке голосования вопрос входит компетенцию общего собрания собственников - п. 1 ПП 491

1. Состав общего имущества определяется:
а) собственниками помещений в многоквартирном доме (далее - собственники помещений) - в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества;
б) органами государственной власти - в целях контроля за содержанием общего имущества;
в) органами местного самоуправления - в целях подготовки и проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации в соответствии с частью 4 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (ред. от 15.12.2018)

То есть речь в этом ПП 491 о том, что собственники при заключении договора с УК должны определить состав общего имущества, как он и определен в Приложении к договору управления.
Отдельного решения по котельной от собственников не требуется. От собственников требуется только решение по содержанию этого имущества.

А также пункты 3 и 4 из того же ПП 491:

3. При определении состава общего имущества используются содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Реестр) сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре.
4. В случае расхождения (противоречия) сведений о составе общего имущества, содержащихся в Реестре, документации государственного технического учета, бухгалтерского учета управляющих или иных организаций, технической документации на многоквартирный дом, приоритет имеют сведения, содержащиеся в Реестре.

Так что не может общее собрание собственников, если суд решил, что это общее имущество МКД, решать на собрании включать/или не включать это имущество в состав общего имущества МКД. К компетенции общего собрания отнесен вопрос определения порядка содержания этого имущества по договору с УК.

А вы выносите этот вопрос на голосование отдельно. То есть получается, что одним пунктом собрания собственники определили состав общего имущества без котельной и установили размер платы за содержание этого имущества 37,89 руб/кв.м. А другим пунктом решения собственники внесли в состав имущества котельную и третьим пунктом решения собственники установили порядок содержания и обслуживания котельной.
Зачем так? почему сразу договор не составить на всё имущество общего пользования МКД, определив состав общего имущества включая котельную?

есть какие-то сомнения в том, что этот порядок обслуживания котельной будет реализован? и на всякий случай делаем как УК БАЛЕКС: договор управления на обслуживание дома без котельной. А остальные решения ОСС это уже не к УК вопрос, сами как решили, так и реализуйте.

[sav]

что конкретно в нашем доме по этому постановлению УК ЖУК намерено обслуживать в рамках предложенного договора управления.

Работы и услуги, установленные ПП РФ №290 от 03.04.2015 г.

договор управления предусматривает обслуживание паркинга и котельной в этом доме? как понять из договора?

Ведь указанное Вами ПП 290 гласит:

Перечень услуг и работ из числа включенных в минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденный постановлением Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2013 г. N 290 (далее - перечень услуг и работ), периодичность их оказания и выполнения определяются и отражаются в зависимости от выбранного и реализованного способа управления многоквартирным домом:
а) в решении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме - в случае, если управление многоквартирным домом осуществляется непосредственно собственниками помещений в многоквартирном доме;
б) в договоре управления многоквартирным домом - в случае, если в установленном порядке выбран способ управления многоквартирным домом управляющей организацией;

Постановление Правительства РФ от 03.04.2013 N 290 (ред. от 15.12.2018)

То есть следуя букве закона в договоре управления должен быть конкретный перечень услуг и работ отражен? где в предложенном договоре я могу увидеть пункты касающиеся паркинга и котельной многоквартирного дома?

[Гость_ЖУК_*]

в договоре управления должен быть конкретный перечень услуг и работ отражен? где в предложенном договоре я могу увидеть пункты касающиеся паркинга и котельной многоквартирного дома?

Начинаем ходить по кругу.
Перечень и периодичность выполнения по ряду работ и услуг конкретно указаны в Приложении, остальные работы и услуги, установленные ПП РФ №290, также указаны в этом Приложении, но не расписаны конкретно каждая услуга и каждый вид работы.
УК в любом случае ОБЯЗАНА выполнять работы и оказывать услуги из минимального перечня, установленного ПП РФ №290, жители по ряду работ и услуг могут установить периодичность выполнения.
По паркингу. УК обслуживает общее имущество, относящееся к МКД, в том числе проезды, въезд-выезд, коммуникации МКД и технологическое оборудование (противопожарное, вентиляционное и т.д.).
По котельной. УК самостоятельно не обслуживает котельную, для этого есть специализированные организации, а уже те, в свою очередь, ведут свою работу согласно требований и регламентов, установленных нормативными документами.

[sav]

УК в любом случае ОБЯЗАНА выполнять работы и оказывать услуги из минимального перечня, установленного ПП РФ №290, жители по ряду работ и услуг могут установить периодичность выполнения.
По паркингу. УК обслуживает общее имущество, относящееся к МКД, в том числе проезды, въезд-выезд, коммуникации МКД и технологическое оборудование (противопожарное, вентиляционное и т.д.).

Спасибо, что перешли ближе к теме. В Постановлении Правительства 290, на которое Вы ссылаетесь, ничего не сказано про уборку паркинга и замену в нём лампочек, ремонт и окраску стен и полов. Как с этим быть? Постановление Правительства 290 вообще такой объект как паркинг в МКД не рассматривает, поэтому нет в этом минимальном перечне ничего кроме:

23. Работы по содержанию помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме:
сухая и влажная уборка тамбуров, холлов, коридоров, галерей, лифтовых площадок и лифтовых холлов и кабин, лестничных площадок и маршей, пандусов;

Более того, Постановление Правительства 290 предусматривает, что перечень работ и услуг должен быть разработан индивидуально для каждого дома. Это собственно и задача основная для нашего собрания, определиться с составом общего имущества и разработать необходимый перечень работ и услуг УК:

3. Перечень услуг и работ в отношении каждого многоквартирного дома определяется с учетом:
а) конструктивных элементов многоквартирного дома, ...
б) наличия и состава внутридомовых инженерных систем,....
в) наличия земельного участка, ...
г) геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома.

Постановление Правительства РФ от 03.04.2013 N 290 (ред. от 15.12.2018)

Иначе мы получаем "кота в мешке". Будет много спорных моментов, когда не понятно, что конкретно обязана УК выполнять.

По котельной. УК самостоятельно не обслуживает котельную, для этого есть специализированные организации, а уже те, в свою очередь, ведут свою работу согласно требований и регламентов, установленных нормативными документами.

Газовое оборудование и лифтовое хозяйство УК тоже самостоятельно не обслуживает. УК должна привлечь специализированную организацию. Но при этом минимальным перечнем работ и услуг ПП 290 предусмотрены работы и услуги по содержанию как газового, так и лифтового оборудования, которые должны быть в договоре управления и за выполнение которых с помощью специализированных организаций отвечает УК:

21. Работы, выполняемые в целях надлежащего содержания систем внутридомового газового оборудования в многоквартирном доме:
организация проверки состояния системы внутридомового газового оборудования и ее отдельных элементов;
организация технического обслуживания и ремонта систем контроля загазованности помещений;
при выявлении нарушений и неисправностей внутридомового газового оборудования, систем дымоудаления и вентиляции, способных повлечь скопление газа в помещениях, - организация проведения работ по их устранению.
22. Работы, выполняемые в целях надлежащего содержания и ремонта лифта (лифтов) в многоквартирном доме:
организация системы диспетчерского контроля и обеспечение диспетчерской связи с кабиной лифта;
обеспечение проведения осмотров, технического обслуживания и ремонт лифта (лифтов);
обеспечение проведения аварийного обслуживания лифта (лифтов);
обеспечение проведения технического освидетельствования лифта (лифтов), в том числе после замены элементов оборудования.


Постановление Правительства РФ от 03.04.2013 N 290 (ред. от 15.12.2018)

Что касается домовых котельных, то минимальным перечнем ПП 290 ни домовые котельные, ни паркинги не предусмотрены, также и работы и услуги по их обслуживанию. Но предполагается, что для каждого многоквартирного дома этот перечень работ и услуг должен быть разработан индивидуально и отражен в договоре управления.
Предложенный договор управления УК ЖУК не содержит такого перечня работ и услуг, который бы соответствовал требованиям ПП 290.

[Гость_ЖУК_*]

В Постановлении Правительства 290, на которое Вы ссылаетесь, ничего не сказано про уборку паркинга и замену в нём лампочек, ремонт и окраску стен и полов. Как с этим быть?

УК обслуживает не паркинг, а общее имущество МКД, которое в паркинге расположено - проезды, въезд-выезд, технологическое оборудование, коммуникации, освещение.
Также в минимальный перечень по ПП №290 не входит окраска стен и полов подвальных помещений, но за отдельную плату такая работа может быть выполнена. Собственникам машиномест необходимо принять такое решение.

[Гость_ЖУК_*]

Предложенный договор управления УК ЖУК не содержит такого перечня работ и услуг, который бы соответствовал требованиям ПП 290.

Приложение №1 к Договору содержит весь минимальный перечень работ и услуг, установленный требованиям ПП №290.
По ряду работ прописана периодичность их выполнения.

[Гость_ЖУК_*]

Будет много спорных моментов, когда не понятно, что конкретно обязана УК выполнять.

Что УК обязана выполнять - перечень работ и услуг, требования по их выполнению, в отношении какого состава общего имущества - прописано в нормативных документах - ПП №290, ПП №491, ПГ №170