Собрание 14 апреля 2019, выбор управляющей компании - ООО "ЖУК" Опции

[Skaldy]

Уважаемые собственники.
Мы (инициативная группа собственников) инициируем общее собрание по выбору новой УК и нового Совета Дома.
В приложенных файлах сообщение о проведении собрания и бюллетень для голосования.

Прикрепленные файлы

 ЖК_Ильинка_ОСС_УК_Бюллетень_решении_.pdf ( 424,64 килобайт ) Кол-во скачиваний: 28930
 ЖК_Ильинка_ОСС_УК_Сообщение.pdf ( 309,37 килобайт ) Кол-во скачиваний: 29213

 

[Гость_ЖУК_*]

Хотелось бы получить простой ответ от представителя ЖУКа на вопрос: является ли представленный договор окончательным и внесение изменений в него невозможно?
ДА или НЕТ?

В данный момент проведения собрания внесение изменений в договор невозможно.
Лучшее враг хорошего, а по данному договору нет замечаний со стороны ГЖИ.

[sav]

В данный момент проведения собрания внесение изменений в договор невозможно.
Лучшее враг хорошего, а по данному договору нет замечаний со стороны ГЖИ.

УК Балекс также ответил, что договор "согласован" с ГЖИ.
ГЖИ в этом доме не живет, им что БАЛЕКС, что ЖУК - без разницы. Лишь бы выбрали способ управления УК, которая будет сидеть на доме пока не переизберут, и от них отстали.

В сухом остатке и, судя по предлагаемому договору, УК ЖУК от УК Балекс отличается только тарифом на обслуживание котельной. При этом ни та, ни другая УК не имеет опыта обслуживания домов с котельными, опыта взаимоотношений с РамГазом по данному вопросу также нет.
Кроме ремонта подъездов предложить и предъявить нечего.

И, судя по описанию состава общего имущества в предложенном договоре, только кровля в этом доме заслуживает ремонта, так как износ кровли обозначен как 50%.
Про обслуживание лифтового оборудования при составлении договора вспомнили, а вот про внутренний общедомовой газопровод для квартирных плит забыли. Его просто нет в доме и газа не будет в квартирных плитах, так как оборудование для предоставления газоснабжения в договоре отсутствует. Но при этом в этом договоре возникло центральное (не от домовой котельной) отопление и центральное горячее водоснабжение.
Это договор, согласованный с ГЖИ, кто бы сомневался. А газоснабжение в квартирные плиты включать будем проведением общих собраний собственников и внесением изменений в договор?

Не говоря уже о том, что в перечне общего имущества, пп. в) пункта 14 "общая площадь нежилых помещений, не входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме" - 7926,5 м2. Это паркинг и техподполье. И они действительно не входят в состав общего имущества в МКД. И для того, чтобы УК обслуживала эти объекты, необходимо оговорить обязанности по обслуживанию в договоре. Про обслуживание и открывание въездных ворот в комплекс за дополнительные 4,4 руб. с кв.метра ведь не забыли в договоре упомянуть.
Но в договоре ничего не сказано о том, как будут обслуживаться эти 7926,5 кв.м. паркинга и техподполья.

Администрация или ГЖИ могут такой договор согласовать. А нам, жителям этого дома, зачем за него голосовать, чтобы иметь на таких условиях фактически бессрочную УК? куда мы торопимся, если все равно потребуется дополнительно проводить общее собрание по внесению изменений в этот договор?



Сообщение отредактировал sav - 25.4.2019, 8:57

[Гость_ЖУК_*]

вот про внутренний общедомовой газопровод для квартирных плит забыли. Его просто нет в доме и газа не будет в квартирных плитах, так как оборудование для предоставления газоснабжения в договоре отсутствует. Но при этом в этом договоре возникло центральное (не от домовой котельной) отопление и центральное горячее водоснабжение.
Это договор, согласованный с ГЖИ, кто бы сомневался. А газоснабжение в квартирные плиты включать будем проведением общих собраний собственников и внесением изменений в договор?

Что входит в состав общего имущества, определяется п. 2-9 ПП РФ 491.
А технические ошибки никак не влияют на содержание договора.

[sav]

Что входит в состав общего имущества, определяется п. 2-9 ПП РФ 491.
А технические ошибки никак не влияют на содержание договора.

Так разъясните нам, уже обжегшимся на УК ЖКС, которая определяет состав общего имущества вот так:  ответ_УК_ЖКС_по_паркингу.pdf ( 1,82 мегабайт ) Кол-во скачиваний: 21156
, что конкретно в нашем доме по этому постановлению УК ЖУК намерено обслуживать в рамках предложенного договора управления. Официально.
Потому как технические ошибки в договоре управления вызывают вопросы как к компетентности УК, так и к совету дома, который почему-то не обратил внимание УК на эти "технические ошибки".
Чтобы потом не выяснилось, что ожидания совета дома и намерения УК не совпадают.

[Гость_ЖУК_*]

что конкретно в нашем доме по этому постановлению УК ЖУК намерено обслуживать в рамках предложенного договора управления.

Работы и услуги, установленные ПП РФ №290 от 03.04.2015 г.

[sav]

что конкретно в нашем доме по этому постановлению УК ЖУК намерено обслуживать в рамках предложенного договора управления.

Работы и услуги, установленные ПП РФ №290 от 03.04.2015 г.

договор управления предусматривает обслуживание паркинга и котельной в этом доме? как понять из договора?

Ведь указанное Вами ПП 290 гласит:

Перечень услуг и работ из числа включенных в минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденный постановлением Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2013 г. N 290 (далее - перечень услуг и работ), периодичность их оказания и выполнения определяются и отражаются в зависимости от выбранного и реализованного способа управления многоквартирным домом:
а) в решении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме - в случае, если управление многоквартирным домом осуществляется непосредственно собственниками помещений в многоквартирном доме;
б) в договоре управления многоквартирным домом - в случае, если в установленном порядке выбран способ управления многоквартирным домом управляющей организацией;

Постановление Правительства РФ от 03.04.2013 N 290 (ред. от 15.12.2018)

То есть следуя букве закона в договоре управления должен быть конкретный перечень услуг и работ отражен? где в предложенном договоре я могу увидеть пункты касающиеся паркинга и котельной многоквартирного дома?

[Гость_ЖУК_*]

в договоре управления должен быть конкретный перечень услуг и работ отражен? где в предложенном договоре я могу увидеть пункты касающиеся паркинга и котельной многоквартирного дома?

Начинаем ходить по кругу.
Перечень и периодичность выполнения по ряду работ и услуг конкретно указаны в Приложении, остальные работы и услуги, установленные ПП РФ №290, также указаны в этом Приложении, но не расписаны конкретно каждая услуга и каждый вид работы.
УК в любом случае ОБЯЗАНА выполнять работы и оказывать услуги из минимального перечня, установленного ПП РФ №290, жители по ряду работ и услуг могут установить периодичность выполнения.
По паркингу. УК обслуживает общее имущество, относящееся к МКД, в том числе проезды, въезд-выезд, коммуникации МКД и технологическое оборудование (противопожарное, вентиляционное и т.д.).
По котельной. УК самостоятельно не обслуживает котельную, для этого есть специализированные организации, а уже те, в свою очередь, ведут свою работу согласно требований и регламентов, установленных нормативными документами.

[sav]

УК в любом случае ОБЯЗАНА выполнять работы и оказывать услуги из минимального перечня, установленного ПП РФ №290, жители по ряду работ и услуг могут установить периодичность выполнения.
По паркингу. УК обслуживает общее имущество, относящееся к МКД, в том числе проезды, въезд-выезд, коммуникации МКД и технологическое оборудование (противопожарное, вентиляционное и т.д.).

Спасибо, что перешли ближе к теме. В Постановлении Правительства 290, на которое Вы ссылаетесь, ничего не сказано про уборку паркинга и замену в нём лампочек, ремонт и окраску стен и полов. Как с этим быть? Постановление Правительства 290 вообще такой объект как паркинг в МКД не рассматривает, поэтому нет в этом минимальном перечне ничего кроме:

23. Работы по содержанию помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме:
сухая и влажная уборка тамбуров, холлов, коридоров, галерей, лифтовых площадок и лифтовых холлов и кабин, лестничных площадок и маршей, пандусов;

Более того, Постановление Правительства 290 предусматривает, что перечень работ и услуг должен быть разработан индивидуально для каждого дома. Это собственно и задача основная для нашего собрания, определиться с составом общего имущества и разработать необходимый перечень работ и услуг УК:

3. Перечень услуг и работ в отношении каждого многоквартирного дома определяется с учетом:
а) конструктивных элементов многоквартирного дома, ...
б) наличия и состава внутридомовых инженерных систем,....
в) наличия земельного участка, ...
г) геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома.

Постановление Правительства РФ от 03.04.2013 N 290 (ред. от 15.12.2018)

Иначе мы получаем "кота в мешке". Будет много спорных моментов, когда не понятно, что конкретно обязана УК выполнять.

По котельной. УК самостоятельно не обслуживает котельную, для этого есть специализированные организации, а уже те, в свою очередь, ведут свою работу согласно требований и регламентов, установленных нормативными документами.

Газовое оборудование и лифтовое хозяйство УК тоже самостоятельно не обслуживает. УК должна привлечь специализированную организацию. Но при этом минимальным перечнем работ и услуг ПП 290 предусмотрены работы и услуги по содержанию как газового, так и лифтового оборудования, которые должны быть в договоре управления и за выполнение которых с помощью специализированных организаций отвечает УК:

21. Работы, выполняемые в целях надлежащего содержания систем внутридомового газового оборудования в многоквартирном доме:
организация проверки состояния системы внутридомового газового оборудования и ее отдельных элементов;
организация технического обслуживания и ремонта систем контроля загазованности помещений;
при выявлении нарушений и неисправностей внутридомового газового оборудования, систем дымоудаления и вентиляции, способных повлечь скопление газа в помещениях, - организация проведения работ по их устранению.
22. Работы, выполняемые в целях надлежащего содержания и ремонта лифта (лифтов) в многоквартирном доме:
организация системы диспетчерского контроля и обеспечение диспетчерской связи с кабиной лифта;
обеспечение проведения осмотров, технического обслуживания и ремонт лифта (лифтов);
обеспечение проведения аварийного обслуживания лифта (лифтов);
обеспечение проведения технического освидетельствования лифта (лифтов), в том числе после замены элементов оборудования.


Постановление Правительства РФ от 03.04.2013 N 290 (ред. от 15.12.2018)

Что касается домовых котельных, то минимальным перечнем ПП 290 ни домовые котельные, ни паркинги не предусмотрены, также и работы и услуги по их обслуживанию. Но предполагается, что для каждого многоквартирного дома этот перечень работ и услуг должен быть разработан индивидуально и отражен в договоре управления.
Предложенный договор управления УК ЖУК не содержит такого перечня работ и услуг, который бы соответствовал требованиям ПП 290.

[Гость_ЖУК_*]

Будет много спорных моментов, когда не понятно, что конкретно обязана УК выполнять.

Что УК обязана выполнять - перечень работ и услуг, требования по их выполнению, в отношении какого состава общего имущества - прописано в нормативных документах - ПП №290, ПП №491, ПГ №170

[sav]

Будет много спорных моментов, когда не понятно, что конкретно обязана УК выполнять.

Что УК обязана выполнять - перечень работ и услуг, требования по их выполнению, в отношении какого состава общего имущества - прописано в нормативных документах - ПП №290, ПП №491, ПГ №170

Что УК должна выполнять где-то там в нормативных документах прописано, но толкование этих нормативных документов у каждого своё. По вопросу собственности на котельную договориться не можем, как быть с дискуссиями по поводу замены лампочек и ворот в паркинге?
Вот для того, чтобы не посылать собственников квартир в долгий путь изучения нормативных документов (ПП №290, ПП №491, ПГ №170), Вас попросили изложить официально, что конкретно готова/обязуется выполнять УК для этого конкретного многоквартирного дома, с подземным паркингом и крышной газовой котельной.

[Гость_ЖУК_*]

Что УК должна выполнять где-то там в нормативных документах прописано, но толкование этих нормативных документов у каждого своё. По вопросу собственности на котельную договориться не можем, как быть с дискуссиями по поводу замены лампочек и ворот в паркинге?
Вот для того, чтобы не посылать собственников квартир в долгий путь изучения нормативных документов (ПП №290, ПП №491, ПГ №170), Вас попросили изложить официально, что конкретно готова/обязуется выполнять УК для этого конкретного многоквартирного дома, с подземным паркингом и крышной газовой котельной.

Нормативные документы для того и создаются, чтобы сбалансировать желания собственников с обязанностями УК в рамках платежей собственников.
ст. 36 ЖК РФ и п. 2-9 ПП 491 достаточно ясно прописывают состав общего имущества МКД, в том числе и то, что расположено в паркинге. И в отношении общего имущества УК (въезд-выезд (ворота), проезды, освещение, коммуникации, техническое оборудование (вентиляция, противопожарное)) будет выполнять те работы, которые установлены ПП №290 как минимальный перечень работ и услуг.
В отношении пола и стен паркинга УК будет выполнять те работы и услуги, которые установлены ПП №290 для подвальных помещений. Понятно, что окраска пола и стен в минимальный перечень работ и услуг не входит, и выполнение указанного вами пожелания возможно после принятия соответствующего решения собранием собственников. Возможно, большинство собственников не согласится на покраску стен и полов.
Газовую котельную будет обслуживать специализированна организация, также как и лифты. Требования по содержанию указанного технического оборудования установлены другими нормативными документами, а также рекомендациями производителя.
Толкование нормативных документов всегда обычно однозначное, если же у сторон есть в проблема в достижении конечного результата в понимании положений нормативных документов - есть суд.