Версия для печати темы

Автор: gari 2.12.2008, 0:58

Согласно ЖК есть три способа управления домом:
1. Непосредственное управление собственниками квартир(Когда договора на обслуживание и ком.услуги, каждый собсвен. заключает сам или через доверенное лицо из числа собствен.)
2. Управление ТСЖ,ЖК и ЖСК.(Собствен. доверяют право заключения договоров на поставку ЖКУ ТСЖ)
3.Управление управляющей организацией.(Собствен. доверяют управление домом управляющей компании и УК заключает договора на поставку ЖКУ.

Сейчас мы находимся перед выбором способа управления нашим домом,хотелось знать ваше мнение.

Я думаю нужно выбирать УК ,допустим "Кулон", сроком на 1 год,если УК заслужит наше доверие то договор продлить.А за газ и электричество платить отдельно.

Автор: Федоров 2.12.2008, 1:59

Полностью согласен! В дальнейшем при необходимости мы сможем перезаключить этот договор с любой другой УК (надеюсь не потребуется). ТСЖ и пр. подразумевают дополнительные затраты финансов на содержание бухгалтерии и управляющего органа, а так же времени на его создание. В конце концов его создать никогда не поздно. А от беспредела надо уходить сейчас, и чем быстрее, тем лучше!
За газ и электричество можно было бы платить отдельно, только нету газа. И с электричеством пока не все понятно. Договора ведь энергетики с нами не заключают. Так лучше может попросить новую УК, помочь нам решить все эти проблемы? Раз уж мы им доверяемся, давате доверяться. На их стороне опыт и связи.

Автор: Роман 2.12.2008, 9:54

Основная мысль - первоначально мы должны выйти из КРИЗИСНОЙ ситуации.
В связи с этим - думаю так:
1. Форма управления - Непосредственное управление собственниками квартир.
В последствии, после выправления ситуации, вернуться к вопросу организации ТСЖ.

2. Скорейшая смена УК. Моё мнение - "Кулон".
Т.к. основной фактор - время, считаю, что ВСЕ возможные услуги пока необходимо получать через них.
В последствии можно рассмотреть более оптимальную схему.

Автор: eugene 2.12.2008, 10:50

я тоже ЗА поэтапное решение для ускорения вопроса...
Для начала остановится на непосредственном управлении собственниками квартир. К вопросу о необходимости создания ТСЖ вернуться позднее...
Кому интересно я тут нарыл кое что в интернете:

 3form.doc ( 50,5 килобайт ) : 6799

 Управление_многоквартирными_домами.doc ( 89 килобайт ) : 800


Для того, что бы принимать решение по поводу выбора управляющей компании (Кулон, либо еще кто то) хотелось бы попросить рабочую группу дать возможность собственникам квартир ознакомиться с возможными вариантами заранее (до совещания 13 декабря) . Неплохо было бы получить краткую информацию о претенденте с комментариями/рекомендациями рабочей группы.

Для меня одним из основным критериев выбора управляющей компании, помимо естественно денежного вопроса, будет насколько сможет управляющая компания гарантировать бесперебойное энергообеспечение, особенно в период перехода прав управляющей компании.

Автор: Rustam 2.12.2008, 12:15

Думаю надо попробовать "Кулон", много хорошего слышал о них. Поменять всегда можно.

Автор: us131 2.12.2008, 12:16

Для нас определяющим фактом должжна служить передача всех договоров (если они есть) на подключения и разграничения в надежные руки. Иначе мы попадаем на БОЛЬШИЕ деньги. В Вашем случае ныняшняя УК по ЖК РФ "...обязана передать техническую документацию...в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме."(ст.162, п.10).
Надо быть реалистом. Наибольшие шансы на передачу договоров у нас есть, если мы выберем УК, имеющую авторитет на этом рынке, или если УК будет выбрана путем аукциона, проведенного администрацией Раменского района.

Автор: Андрей 2.12.2008, 15:26

я считаю наиболее приемлемой формой управления нашим домом - "общее собрание собственников", т.к. при всех плюсах и минусах ТСЖ имеет один очень существенный, с моей точки зрения, недостаток. А именно: для принятия любого решения в рамках ТСЖ необходимо присутствие минимум 2/3 участников, а в рамках "общего собрания собственников" нужно всего 1/2 участников. Опыт различных собраний и мероприятий подсказывает, что основная масса людей на редкость неорганизованна и, в нашем случае, достаточно занята работой (дела, командировки, отпуска и все такое). По-этому принятие различных важных решений будет растягиваться во времени, от чего мы все будем страдать.

Автор: us131 2.12.2008, 17:12

Такого способа управления нет. Почитайте выдержки из ЖК в разделе "Официальная информация"

Автор: Андрей 2.12.2008, 17:26

внимательно читаем ЖК РФ: "Статья 164. Непосредственное управление многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме

1. При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений в таком доме заключают на основании решений общего собрания указанных собственников. При этом все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров.

2. Договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени.

3. На основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, осуществляющих непосредственное управление таким домом, от имени собственников помещений в таком доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений в таком доме или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений в таком доме."

Автор: Стрижак Ольга 2.12.2008, 18:42

"Статья 44. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме

1. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом."
...
"Статья 161. Выбор способа управления многоквартирным домом
...2. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3) управление управляющей организацией."

Без вариантов.

Автор: gari 4.12.2008, 19:38

При выборе способа непосредственного управления собственниками, возникает ряд вопросов.
1.Выбор представителя из числа собственников для передачи дел от УК(с опытом работы в этой сфере),техническая документация,акты разграницений балансовой принадлежности и т.д.
2.Заключение договоров с каждым поставщиком ЖКУ 1,2,3,.......10.
3.Кто будет охранять,убирать территорию,обслуживать внутридомовые сети, лифты, газовую котельную?

В случае выбор УК,данные вопросы решаються с ее помощью. Можно указать, в договоре с УК, что отдать УК, а чем управлять нам(собранию).

Автор: us131 5.12.2008, 11:49

Типовой договор с УК на примере КУЛОНА можете посмотреть в разделе "официальная информация".
Общее собрание выбирает один из 3-х способов и если выбрано управление через УК, то все вопросы решает УК на основе договора. А вот с договором стоит поработать юристам из числа жильцов перед его подписанием. Но в любом случае собрание ничем не управляет, оно выбирает способ управления.

Автор: nabespalova 11.12.2008, 3:42

Кто-нибудь в курсе.. на чьём балансе сегодня находится наш дом???

Автор: gari 12.12.2008, 18:20

ООО "ГарантияСтройЭксплуатация" .

Автор: Федоров 15.12.2008, 3:00

У меня несколько вопросов к инициативной игруппе в свете последнего собрания:
1. В ходе обсуждений выше в этой теме, несколько человек ( в том числе и я), высказались за смену УК без создания ТСЖ. На собрании же данный вариант не рассматривался вовсе. Почему?
2. Допустим есть очень веские причины в пользу создания ТСЖ, о которых я не знаю. О них можно было бы сообщить здесь в процессе нашего обсуждения. Создается впечатление что форум живет своей жизнью, инициаливная группа своей. Боюсь так нам будет трудно что-то создать.
3. Опять же выше в форуме вопрос проходил. Хочется получить на него ответ. ТСЖ подразумевает определенные затраты на себя - управление, возможно содержание помещения, бухгалтерия, налоги, хозрасходы и прочее. Понятно что это все ляжет на нас. Сколько это будет стоить????
4. Мы имеем мощный ресурс в виде этого сайта (огромоне спасибо тем кто его создал). Почему бы инициативной группе не освещать здесь ход своих мыслей? Я прекрасно понимаю что нас много и на всех не угодишь. Но, тем не менее, мы имеем право на свое мнение. В конце концов, если эти мнения разделяются, давайте проводить предварительное обсуждение и опрос здесь, а потом уже выносиить его на собрание. В таком случае само по себе собрание использовать не для того чтобы просто посмотреть друг на друга и поговорить, а для принятия решений имеющих юридическую силу. Полагаю что это поможет съэкономить кучу времени, а мы все ( в смысле жильцы) будем понимать что реально участвуем в в судьбе совего дома!

Автор: тишина 15.12.2008, 11:05

еще один вопрос к инициативной группе:

в Документах для заочного голосования есть листок с уже готовым "Решением собственника помещения", где

в п.3 Определение состава правления - выбор 5 человек из 5 человек.
п.5 члены счетной комиссии - 3 из пяти выбранных в п.3
т.е. получается, что трое членов счетной комисии будут подсчитывать голоса, отданные за них же?

это нормальная практика?

по объективным причинам, меня не было на последнем собрании и, возможно, все представленные кандидатуры проходили подробное обсуждение?

Автор: Федоров 15.12.2008, 14:37

В догонку. Мысли вслух на тему ТСЖ. Если я в чем-то неправ, поправьте полжалуйста.
Договора с подрядчиками заключаются напрямую от ТСЖ. Соответственно платит за них тоже ТСЖ (оплата за третье лицо не приветствуется законом). Соответственно ТСЖ должно собрать деньги с жильцов. Для этого придется создать расчетный центр, для выписки квитанций, учета платежей и сверки взаиморасчетов. Люди не всегда отдают деньги добровольно и вовремя, тем более в кризис. Выходет в штате должен быть юрист, чтобы писать претензии и представлять ТСЖ в судах.
Получается контора со штатом порядка 5 человек. Для нее нужен офис, оргтехника, программное обеспечение и его обслуживание и, безусловно, квалифицированный персонал, который вряд ли станет работать за зарплату консьержки. Есть подозрение что мы будем платить в таком раскладе несколько больше чем нам предлагают сейчас.... А зачем???
А решение о простой смене УК мы могли принять голосованием еще на первом собрании. И "Кулон" уже сейчас возможно вступал бы в свои права. За каждый день нахождения в Гарпнтии сервис нам начисляют деньги. Полагаю заплатить их рано или поздно придется, они подадут в суд.
Так чего же мы ждем и куда идем, господа???

Автор: us131 15.12.2008, 15:08

Попробую ответить на последние письма.
1.Как вы, видимо, знаете на собрании 29 ноября рабочая группа выдвигала предложение о замене УК. За две недели между собраниями было проведено несколько встреч с руководителями управляющих организаций КУЛОН ЖКУ, ЖКХ СЕРВИС, ИЛЬИНСКОЕ ПТО КХ. Резюме: никто из них не готов брать на обслуживание наш комплекс в нынешнем состоянии - пугают недоделки и перспектива проведения "разборок" с ГарантиейСтрой. С удовольствием будут заниматься нашим домом, если эти проблемы кто-то решит. Кроме нас самих это никто не сделает.
2.Мы пришли к этому выводу буквально накануне собрания 13 декабря. Время сейчас не на нашей стороне: кризис во взаимоотношениях с "Жбанковой и УК" усиливается, на носу новогодние каникулы, а регистрация ТСЖ занимает около 1,5 месяцев. Поэтому мы привлекли грамотного юриста и успели подготовить к собранию документы, которые сейчас вывешены в разделе "официальная информация".
3.В состав правления предлагаются, фактически, члены рабочей группы. Во-первых, это, практически, единственные люди, которые уже в течение года занимаются проблемами всего нашего дома, а не только своей квартиры. Их Вы видите на каждом собрании и что-то о них знаете (краткие биографии мы на днях разместим на форуме). Вы можете видеть по присутствию на собраниях активность основной части жильцов. А уж потратить свое личное время на какие-то мероприятия среди недели вообще желающих не находится. Во-вторых, согласно Устава, правление - орган избираемый, собрание его может сменить в любой момонт.
4.Затраты на ТСЖ будут. Размер еще не определен, думаю, для этой цели будет привлечен специалист. В любом случае, общие расходы жильцов на статью "обслуживание" будут меньше, чем у "Жбанковой и УК". Причем, все статьи расходов будут прозрачны и обсуждаемы, согласно Устава.
5.Если Нина Вячеславовна кв.107 согласна, то она будет участвовать в подсчете голосов.
6.(Федорову) ТСЖ может нанять ту же УК с их штатными сотрудниками для решения всех этих вопросов. Но, ТСЖ может ограничить круг услуг, предлагаемый конкретной УК, и нанять для решения определенных задач специализированные фирмы (например, охрана).

Автор: тишина 15.12.2008, 17:06

с большим удовольствием!
спасибо, Юрий, за предложение!

и еще, я с удоовольствием найду время, чтобы помогать в решении других проблем, чем смогу.

думаю, многие собственники согласились бы помочь, если бы знали побольше о действиях инициативной группы.
какие шаги предпринимаются, какие результаты получены, что еще необходимо сделать?
мы же не знаем никаких подробностей, откуда нам знать, кто и чем может помочь?

по специальности я экономист, возможно требуется помощь с расчетами Затрат на ТСЖ? пусть даже предварительных
на форуме уже зарегистрировано человек 40, наверняка многие моли бы помочь!

предлагаю подробнее освещать проблемы, пути их решения и достигнутые результаты на форуме.

Нина Вячеславовна кв.107

Автор: us131 15.12.2008, 18:03

Нина Вячеславовна, спасибо за предложение. Мы обязательно Вас привлечем к работе. На всякий случай пришлите свой контактный телефон Ольге.

Автор: Федоров 15.12.2008, 20:38

Юрий, спасибо за информацию. Теперь все стало на свои места, у меня по крайней мере. Будем голосовать за ТСЖ. Присоединяюсь к пожеланию держать нас в курсе.

Владимир

Автор: nabespalova 17.12.2008, 18:10

Коллеги!

Побывав на Общем собрании и почитав наш Форум хочу поделиться эмоциями и определенным опытом об участии в ТСЖ. Вот уже шесть лет являюсь членом ТСЖ в г.Москва. Сразу оговорюсь, Я ПОЛНОСТЬЮ ЗА ТСЖ.

«О добровольности»
В Законе и во всех нормативных документах действительно прописана добровольность в членстве ТСЖ. Однако, давайте не будем наивными. Данное добровольное участие я бы скорее назвала «добровольно – принудительным».
Когда мы создавали свое ТСЖ, естественно не все жители (собственники и наниматели) хотели принимать участие в данном мероприятии. Нам хватило сил и терпения, чтобы создать ТСЖ. В результате, очень скоро у тех, кто не вступил в члены ТСЖ, наступило понимание, что оплату за все виды услуг они несут наравне со всеми, а вот права голоса при принятии решений у них нет! Через два года у нас стало 100% членов и это при том, что более 20% квартир в нашем ТСЖ являются муниципальными (что само по себе дополнительные трудности).
Кстати, именно на этом этапе начинаются судебные тяжбы. Те, кто не является членами ТСЖ, отказываются платить по счетам и подают в суд на необоснованность требований ТСЖ по оплате коммунальных и прочих услуг. Однако, судебная практика такова, что в 100% случаев выигрывают ТСЖ, поскольку в Законах нашей страны четко прописана «Презумпция большинства». Поэтому меньшинство обязано подчиниться.

«Об управлении»
Наше ТСЖ имеет в два раза меньше квартир, чем в «Ильинском». На службе нашего благосостояния и спокойствия стоят 10 человек (управленцы). Только двое из них являются членами ТСЖ. Все без исключения эти граждане приняты официально на работу и получают достойную заработную плату, которую мы им с большой благодарностью платим. Это привело к отсутствию текучести кадров в нашем управлении и соответственно к полной отдаче на поприще служения нашему ТСЖ. Предупреждаю, не жалейте средств на оплату данных лиц, это убережет нас всех от необходимости тратить нервы на решение общих проблем. Пусть лозунг «Беречь наши нервы» станет для них работой.

«О правах и свободах собственника»
Самые большие проблемы наше ТСЖ поимело в результате не регламентированного в документах ТСЖ права на продажу квартиры.
Создавая ТСЖ, мы, к сожалению, не предусмотрели определенные обязанности членов ТСЖ при продаже их квартир (помещений). В результате, в один прекрасный момент, в нашем доме на первом этаже открывается «нечто» под более, чем оригинальным названием «Выставка эротического искусства». Смысл подобного рода заведения, думаю, понятен всем.
Произошло следующее: собственник квартиры на первом этаже продал ее без уведомления ТСЖ (поскольку это не было оговорено документами ТСЖ). Новый собственник перевел данное помещение в нежилое опять же без согласования с ТСЖ (поскольку не оговорено) и сдал в аренду. Так, во дворе своего дома мы получили центр сексуальных услуг под Законным прикрытием. ТСЖ подало в суд и проиграло, т.к. в смысле законности, все участники данной сделки соблюли все необходимое и ничего не нарушали. Нам потребовалось применить максимум усилий административных и прочих «нажимов» силами и способностями жителей дома, чтобы это заведение прикрыть.
После этого случая мы внесли изменения в свои документы и достаточно четко определили порядок продажи собственниками своих помещений. Это нисколько не ущемило их права, но позволило другим членам ТСЖ обезопасить себя от подобного рода неожиданностей. По новым нашим правилам некоторые собственники уже продали свои квартиры, все довольны.
Тоже, кстати, касается и аренды. Мне, например, не хочется в один прекрасный момент оказаться соседом большой многодетной цыганской семьи. Сдачей в аренду квартиры у нас занимается ТСЖ. Собственник определяет цену, которую он хочет получать, а вот подбором жильцов занимается «Управление ТСЖ». И это все оговорено в наших Правилах.

«Об имуществе»
Когда ТСЖ будет создано, оно будет обязано принять дом и территорию на свой баланс, далее зарегистрировать данное имущество и землю и получить Свидетельства о праве общей долевой собственности. В случае с «Ильинским», именно этот момент и будет самым проблематичным, т.к. существует и распространяется конфликт с ГарантияСтрой и ГарантияСтройЭксплуатацией. Готовиться к судебному разбирательству по этому вопросу нам нужно. Тем более, что ГарантияСтрой имеет юридический адрес по адресу нашего дома. Чтобы отказать этой организации в предоставлении юридического адреса потребуется очень много усилий.
Мы можем (и наверное это нужно сделать) принять дом на свой баланс со всеми недоделками, но для принятия дома необходимо пригласить оценщиков или экспертов, которые вправе зафиксировать все имеющиеся недостатки и потом единственная дорога – в суд. Требовать нужно денежную компенсацию на устранение недоделок, а не исправление их силами застройщика.
В Московском ТСЖ мы судились с муниципалитетом по тем же проблемам. Выиграли и получили деньги на все исправления. Только нужно помнить, что для начала придется скинуться, а отдача уже будет после.

Так же мы специально предусмотрели фонд на выкуп помещений в нашем доме. В результате, когда владелец одной из квартир на первом этаже решил продать квартиру, то ТСЖ решило и выкупило у него эту квартиру, перевело в нежилой фонд, оформило общую долевую собственность и сдало в аренду, теперь у нас есть замечательный Зоомагазин и очень приличная арендная плата )))

Автор: us131 20.12.2008, 19:40

Наталья, Ваш опыт для нас очень интересен. Безусловно, нам потребуются консультации Ваши и других опытных в вопросах ТСЖ людей. Но сначала нам надо ТСЖ создать, а для этого собрать достаточное количество голосов. Если у Вас есть возможность участвовать в личной агитации сомневающихся - это будет реальная польза.

Автор: us131 28.12.2008, 23:47

Нина Вячеславовна (кв.107),
приглашаю Вас, как и обещал, для проверки правильности подсчета голосов.
Предоставим все документы.

Автор: тишина 29.12.2008, 12:49

Юрий, извините, вчера в 23.47 я уже спала.
думаю, теперь уже поздно проерять 'правильность подсчета голосов..

Автор: us131 29.12.2008, 13:37

Почему поздно?
Бюллетени мы не уничтожили, все можно посмотреть.
Ну, а что поздно закончили - так получилось, к сожалению, не все так просто оказалось.

Автор: тишина 29.12.2008, 14:33

к сожалению, сегодня я очень поздно вернусь домой,
но, если у Вас будет время завтра после 19.30, мы могли бы встретиться по этому вопросу

Автор: us131 29.12.2008, 17:02

ОК. Заходите завтра.
Только созвонитесь с Ольгой, меня может еще не быть.